瑞士銀行（UBS）今日發表研究報告調降了對香港樓市預測。
他們2023年和2024年香港樓價預測預計上漲5%微調「0%5%」，並預計明年樓價下跌10%。
這反映了中小型發展商面臨槓桿風險以及高利率環境持續時間超出預期。
UBS解釋道，17家中小型上市開發商中有10家負債比率超過50%，而它們截至2023年6月底持有14,500個未售單位，於2021年10個月新屋銷售量。
其中2,319個單位未來兩年內完工，可能需要降價加快資金迴流應高利率環境。
外界預計政府放寬「樓市辣招」，但UBS認為，即使《施政報告》取消非本地居民香港首次置業時額外30%印花税，利率。
當外派到香港專業人才需求得到後，樓市交易活動下滑。
UBS下調了所有香港地產股目標價格，上調了信置（0083）目標價和投資評級。
這反映出信置公司擁有420億元的凈現金，帶動了利息收入增長，且估值於歷史平均水平。
然而，UBS看好恆地（0012），其具有農地轉換概念，冠君（2778）和香港置地（星：H78）持態度。
香港置業行政總裁馬泰陽表示，2023年本港樓市持續，高息環境令部分財力買家入市決定；與此同時，外圍環境惡化動搖市場後市信心，促使部份資金流向高息定期存款避險，拖累資產價格受壓。
相反，內地遊客消費力減少、香港人消費外流情況下，雖然今年香港零售總值回升了19%，但明年可能沒有增長，寫字樓租金持續受到供應影響，收租股票表現完全反映相關預期。
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我們今日多間外幣找換店及各銀行兑換價，以及列出多間找換店及銀行匯價結，給大家參考！中國恆大（03333）香港高等法院頒令清盤，象徵一個時代落幕。
與此同時，歐洲其中一家大型地產商Signa日前「爆雷」破產，該集團創辦人René Benko現年46歲，早年買入舊樓翻新轉售起家，後來適逢超低息期，高槓桿頻頻對外併購，買入紐約Chrysler Building、英國Selfridges、德國三大零售商資產，坐擁逾60億美元身家，其發跡模式頗似恆大闆許家印，有點像《金手指》主角程。
可是René Benko現在身敗名裂，於歐洲多國面臨洗黑錢指控，結局。
恆大頒令破產（29日），據瑞士《新蘇黎世報》報道，該國私人銀行寶盛（Julius Baer）Signa債務撇賬4.6億美元，這家銀行屬Signa債主之一，損失金額可能達到7億美元。
鑑於Signa潛總負債超過300億美元，寶盛有多達120家銀行「苦主」，部分投資者擔心繼瑞信（Credit Suisse）去年破產後，歐洲銀行業可能出現一輪危機。
港產片《金手指》主角程，René Benko是傳奇色彩「白手興家」人物。
這個奧地利人只有初中學歷，1銀行搶存户，去銀行做定期存款，回報雖然及得上股票、債券，但勝陣，而且易明，投資者鍾情這種收息工具。
◪繼續閲讀，獲得熱門搜尋資訊！即睇熱門搜尋結果期指結算日，港股向下，失守16000點關口。
恆生指數跌逾400點，見15674點，中午報15764點，跌313點，跌幅2%，半日主板成交額約500億元。
科技指數3100點失而復得，半日報3117點，跌85點，跌幅2.7%。
ATMXJ跌近2%逾3%，京東集團表現。
信義系下挫，信義光能、信義玻璃跌5%以上。
金融、內房、內需股，龍湖急挫逾7%，是表現藍籌股；友邦跌近4%。
中聯通逆市升1.5%，是表現藍籌股。
汽車股有沽壓，比亞迪跌5.5%，集團預料去年盈利升逾74%。
恆大汽車、恆大物業今復牌，兩隻股份半日分升近5%及跌逾1%。
2023年即完結，香港置業回顧全年樓市表現及預測2024年樓市經濟動向。
分析指，預料美息即見頂，有機會回落，將有助帶動經濟和市況好轉，預計樓價會於明年年中見底，全年樓價升35%。
香港置業行政總裁馬泰陽表示，2023年本港樓市持續，高息環境令部分財力買家入市決定；與此同時，外圍環境惡化動搖市場後市信心，促使部份資金流向高息定期存款避險，拖累資產價格受壓。
今年樓價升幅完全蒸發，並於第4季出現負增長；估署樓價指數今年首10個月累跌4%，創逾6年半新低。
雖然一份施政報告推出樓市「減辣」措施後，觀望氣氛減退，但港股，市民身家縮水，或會引發負財應，相信樓市帶來影響，預計今年全年樓價跌逾5%。
交投方面，估計全年新盤銷售量1.05萬宗，2013年一手銷售條例後次，而二手住宅註冊量料只有3.7萬宗水平，與去年同樣處於低位。
馬泰陽展望明年，認為息口走勢、房策動向及經濟前景3個影響後市因素。
息口方面，美國通脹放緩，美國11月議息宣佈停加息，市場預料加息週期短期內會完結。
而臨近年尾，本港銀行資金需求上升，料本港銀行有加息壓力，排除多一次上調利率(P)。
馬泰陽指，政府房策樓市有決定性影響，施政樓市減辣後，市場適應樓市措施，不乏買家積極物色筍盤，不過樓市整固階段，減辣後交投量於水平。
料明年發展商持續低價出擊搶焦點，新盤推售步伐將有所加快，帶動市場氣氛。
與此同時，二手業主需要擴闊議價空間，增加二手物業吸引力，有望新盤市場比拼。
因此料明年上半年樓市「整固」趨向「」發展，下半年成交「價量」才有反彈力度。
2023年樓市表現欠佳。
差餉物業估價署公佈數據，2023年首11月私人住宅售價指數累跌5.6%。
但息口見頂、高才通來港因素呈現，市場憧憬2024年樓價可扭轉跌勢，重拾升軌。
不過，2024年樓市是否一如市場期望轉好？綜合學者意見，一年樓市表現一如市場預期轉好，有5大要點要留意。
臨近年尾，多間地產代理行預測2024年樓市走勢，本港地產市場佔比重四間地產代理行公佈2024年樓市展望：2024年樓市走勢，是否如四大行估計會回升？綜合學者分析，其實2024年樓市受因素左右，共有以下5點：地產代理行看好2024年樓市其中一個原因，是美國加息週期完結，預期2024年會減息。
不過，有學者質疑，即使美國減息，減幅是0.75%，香港減息幅度會。
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，美國會減息0.75%，估計減0.5%，通脹不算，不致於令經濟受損。
他説，香港銀行會減息，但跟足美國，估計減0.25%0.3%，銀行水浸，減息銀行。
他估計，港美息差介乎1%1.5%。
有學者指，即使美國減息，代表美國進入減息週期。
香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮指，美國減息3次，可能會於3次，後有機會加息，通脹可能回升，故會是踏入減息週期。
如果政府能新財政年度，推出一些樓市措施，如全面撤辣，加上一些鼓勵資金入市政策，香港樓市有可能現水平找到點。
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鄒廣榮説，減息樓市起刺激作用，未來高息情況會維持，預計2024年樓價會下跌5%10%，未來幾年樓價向下趨勢不變。
李兆波指，本港濟復甦情況不符預期，市民願意在港消費，政府下調全年經濟增長預測，而且股市低迷，如果2024年股市升穿20,000點，創造不了財富，樓市，買家買樓。
港府早前公佈今年第三季本地生產總值(GDP)年增長4.1%，於市場預期，並下修全年經濟增長預測，由8月時覆檢4%5%，向下修訂增長3.2%。
私人消費開支第三季年實質進一步升6.3%。
經季節性調整後季比，私人消費開支上一季上升3.4%後，第3季微跌0.8%。
執筆當日(28日)，恆指升418點，17000點，收報17043點，成交1099億元。
但其實，港股今年走勢低迷，恆生指數第四年下跌，最近重回「九七」16000點水平，日均成交額1000億元水平上落，其中10月份788億元，成績並理想。
反映二手樓宇市況中原城市領先指數CCL新報148.59點，周跌0.52%，創356周新低，重返2017年2月底水平。
2023年全年CCL下跌了5.22%，同年4月高位168.4點累跌了11.76%，2021年8月歷史高位191.34點跌了22.34%。
技術上來説，本港樓市跌了兩年，跌幅超過兩成，可謂跌破上升軌，從此進入熊市，形勢不容。
不過，於過往熊市，今次香港樓價回落與房地產本身因素關係。
香港房地產並沒有如內地那樓，有興建過度問題；即使到今天，香港住宅樓宇是供應求，否則會出現樓價跌時候，租金反而上升情況。
這種情況下，樓價會之前跌市找到支持位。
因為租金上升會令不買樓轉租樓行為沒有着數；若再配利息下調，選擇香港生活人，會回頭選擇買樓，而不是租樓。
過往，樓市回落時候，跌勢會；但今次跌得；原因是樓價上升時候，會有投資者投機者加入；樓市確認進入熊市，他們會競相退市，令市場一下子承接。
再者，無論投資者是投機者，他們入市時候，會藉助財務槓桿；銀行收縮信貸，他們退市迫切性會大增；為求脱手，他們會不惜削價。
這種現象今次跌市中並(住宅市場，但非住宅市場是有)，原因是之前政府辣招，房地產市場投資者投機者排除在外，令他們沒法熊市中起加速跌勢作用。
現時二手市場放盤多是用家，他們樓是自住，不是空置，所以急賣；如果未找到新居，會賣樓，所以要價。
因此，我預期樓價連跌兩年後，有望2024年跌定企穩。
這種情況有機會農曆年後陽春時出現。
如果政府能新財政年度，推出一些樓市措施，如全面撤辣，加上一些鼓勵資金入市政策，香港樓市有可能現水平找到點。
延伸閱讀…
香港樓價走勢2024│估署7月《香港物業報告》公佈，隨著加息和市場信心減弱，對私人住宅物業市場進行了調整。
本文整理該份報告今年樓價走勢、四大地產公司和投行走勢預測！從各方觀點預測和分析中，我們可以地理解香港樓市走勢，並為投資者和購房者提供一些參考。
差餉物業估價署公佈7月《香港物業報告》，2022年，隨著加息和市場信心減弱，私人住宅物業市場進行了調整。
數據，2022年12月住宅樓價相比前一年同期下跌了15.2%，這是自2009年以來13年增長後首次錄得跌幅。
此外，一手和二手市場交投量下降了39%。
於租住物業需求，2022年住宅租金呈現趨勢，2022年12月租金年下跌了4.2%，不過跌幅。
這些數據反映了市場上述因素影響下調整情況，於瞭解當前樓市狀況和未來走向具有意義。
這些數據顯示出私人住宅樓市2022年經歷了一段時期，持續下跌導致樓價指數達到了低迷水平。
這反映了市場於住宅樓價需求和供應情況影響。
這些數據於瞭解當前樓市趨勢以及未來可能變化具有意義。
展望2023年，於香港樓市前景，外界存在著看法。
以下是各方觀點綜合整理：香港置業行政總裁馬泰陽回顧2023年樓市表現，指出本年市場持續，高息環境使得財力買家觀望入市。
外圍環境惡化動搖市場信心，加上港股，導致資金流向高息定期存款，拖累資產價格。
樓價升幅蒸發，全年首10個月樓價指數跌約4%，創逾6年半新低。
馬泰陽2024年樓市表現作出預測，認為美息即見頂，有助帶動經濟和市況好轉。
預計樓價於2024年年中見底，全年升幅可達35%。
分析中提到，發展商可能持續低價策略，並預期新盤推售步伐將有所加快，帶動市場氣氛。
上半年樓市可能從「整固」趨向「」，下半年成交「價量」反彈力度。
馬泰陽表示，市場預期2024年開始降息，相信港息有機會跟隨調整。
儘管2024年上半年市況可能波幅，但整體預期樓價於年中見底回升，全年升幅估計35%。
買家信心回穩，預計市場資金會投入樓市，使得整體買賣成交活躍。
交投方面，估計2024年新盤銷售量可望升約24%，二手住宅註冊量計升30%4.8萬宗。
問及地政總署最近公佈樓花書文件錄得2個月零申請，馬泰陽解釋，於過去2年新盤銷情理想，發展商可能會推盤步伐，減少新盤供應。
他補充指地區貨尾囤積情況，預計黃竹坑、啟德、北部會區是主要貨尾囤積地點。
不論是政府還是地產公司，推出樓價指數，反映當前地產行情，但反應樓盤和滯後狀態各有不同。
樓價走勢需要考慮多重因素，包括微觀和宏觀因素，以及政策和市場相互作用。
雖然有市場人士預測樓市通關和疫情減退後會見底回升，但結果取決於各種因素角力，且變數多，預測樓價走勢。
上述樓價指數和因素，樓價走勢可參考如下指標，或是避免混淆。
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