統計，台灣加盟者開店並經營成功率只有5%。
對創業加盟者來説，慎選加盟品牌，事情選擇開店地點。
地點是一個先天條件，先天失調後天用努力去彌補，難逃收攤命運。
無論要開什麼店，找店面並非只是單純選擇人潮多地方，人潮是一個指標，但往往有一些隱藏風險：租金到像是房東打工、人潮多停留、客人去知名品牌店。
話雖如此，但看人潮要怎麼評估店面?getchee服務眾多商業品牌多年通路優化經驗中，我們發現早餐和飲料鎖品牌自有一套獨家店面評估方法，其中有幾個共通關鍵展店要素：
如果你有一間店面，是瞭解該店面所在商圈屬性，基本上見商圈可劃分成5大類：商業型商圈：主力客羣是周遭工作人口，平日生意超假日。
觀光型商圈：周遭有流量吸客點，假日生意於平日。
混合型商圈：高密度住商混合，多出現於市中心蛋黃區。
調查該商圈客羣，想想他們會走進去你店嗎？舉例來説菜市場周遭人很多，但他們不是來吃東西、捷運站周遭人很多，但他們有目的性趕路。
盡可能地找到多目標客羣，但商圈充滿著競爭，地評估你該區域競爭實力。
（延伸閲讀：商圈分析怎麼做？掌握3重點，找到你開店夢想起點！）
同業數量：同業於競爭手，需確認服務範圍內有多少或類店家。
1. 考量目標客羣，選在聚客點周邊：
開設小吃店要黃金地段一級戰區，而是建議自家小吃店目標客羣，選擇位於目標對象聚客地點，若以外食上班族為主要客羣，店址宜選擇商業區；若是學生族羣主力，擇址於學校周邊宜；家庭客則選在住宅區最佳。
一級戰區店家數量多，但店家之間生意，一線品牌有客羣，他們身上瓜分客人，品牌如果高估自己市佔率，蜜月期一過生意會直直落。
外送是一個可逆趨勢，是許多品牌成長動能。
外送店家服務範圍拉大，店家可以去吃原本服務不到客人，雖然競爭手同時變得多，但如果外送客羣夠且有穩定需求，於營業額有貢獻。
租金是影響能不能賺錢因素！有時候地點客人很多，但獲利租金吃掉了。
租金會抓預估營業額10%左右，設你租金是10萬，營業額達100萬，可以用客單價回推一天要出幾單或前往附近店家觀察他們一天可以做來評估自己是否可以做到?實戰操作：手把手教你自主評估店面，找到店點！工具：利用「店緣加速評估展店平台」來檢查該店面條件。
如下方影片所示，登入店緣平台、輸入地址、選擇想開店種服務半徑，幾秒鐘內能查詢該店面周遭數據。
我們一下該商圈屬性客羣。
從平台資料可以瞭解到該商圈主要屬性是商業、觀光、娛樂，加上部分住宅，因此推測這個區域主力客羣平日是上班族，假日是年人。
同時消費者組成數據驗證，，目標點位半徑250公尺內工作人口高達4.4萬，年齡範圍大多落35-54歲：1. 這是一個上班族相當多地方，有早餐、中餐、飲料、與咖啡需求。
2. 學生人數少早餐店來説，同時受超商和咖啡店競爭。
3. 週末商圈沒有上班族，有遊客和居民，遊客出沒時間多中午後，因此早餐店假日營收受限。
接著觀察周遭餐飲數據：早餐店8家 V.S. 飲料店34家。
這裡市場雖然大，但飲料店家多且有知名品牌，可以説是一級戰區。
一級戰區汰換率，如果這裡加盟非一線品牌，沒有產品，將需要花資源行銷並經營客羣，如果營運資金不是足夠，避開一級戰區會是一個理性選擇。
但這麼競爭商圈賺錢可能性哪裡？上圖我們可以看到這一區外送潛力指數是，前面有説過外送打破了傳統商圈定義，讓你不用和知名品牌去競爭人流客。
此商圈有一家品牌飲品專注在外送經營上，他外送和來店營收可達1:1，一級戰區殺出重圍。
後，我們租金一下開業可能性，假設租金每坪NT$6,000：15坪早餐店月租金 = NT$90,000想賣小吃總是找小吃店店面，賣小吃該如何找店面？小吃店小本經營，店租和人事是主要兩大成本負擔，若非加盟連鎖店，創業初期能夠消費者「看見」關，店址選擇是關鍵之一！小吃餐廳消費額普遍，屬常民消費，只要好吃有特色，並開設人多來之處，會有生意。
因此店面位置是影響生意關鍵，看見才有機會吸引食客上門，讓店內小吃有機會食客們品嚐到。
▲人潮匯聚商圈，即使是小巷有聚客能力，而且有理想性價比，反而是理想小吃店點。
1. 考量目標客羣，選在聚客點周邊：
開設小吃店要黃金地段一級戰區，而是建議自家小吃店目標客羣，選擇位於目標對象聚客地點，若以外食上班族為主要客羣，店址宜選擇商業區；若是學生族羣主力，擇址於學校周邊宜；家庭客則選在住宅區最佳。
2. 選擇聚客點，距離是重點：
小吃消費金額，取代性，除非是馳名店家，否則消費者往往願意瞭解決一餐跑來消費，因此，位於目標客羣聚客點走路5～10分鐘以內距離，是理想地點。
3. 符合該區域消費者能力和消費心理：
會金融商業區和郊區住宅區客羣，消費金額期待會有所不同，例如會區商業午餐主，客羣往往可以接受餐點價格；而住宅區附近商圈早餐、晚餐和假日用餐主，期待消費金額往往價，這些是選址時考量點。
4. 選擇補商圈缺或特色街，各有利弊：
找店面時考慮該商圈是否已有類型小吃店，如無該類型餐廳，可補商圈之處，能避免同業競爭，較。
相反地，聚集成「一條街」特色商圈，帶聚客效果，例如新北永和「炒一條街」，這樣區域開設同類型小吃店，可享受現成客源紅利，但若該區域顯和，適合開同類型小吃店，評估。
5. 地段前瞻性：
都市發展時間，若想經營，花點時間觀察一個地區發展歷程，找出該地區未來可能持續地點，是選址可考量點之一。
若該區域有一或多個住宅建案，蓋後可能會湧入大批住户；若規劃商業城或科技園區，會有大量上班族，這些是有未來性潛力地點，可以做為地點參考。
▲三角窗店面有優勢，兩邊路面看得到，是開小吃店兵家必爭地。
1. 選擇能見度小吃店面：
小吃店選店面要客流集中地方，通勤族移動路線、社區或市場出入口、交通要道，是適合位置。
然而有些店面沒有獨立門面，消費者看見，應該要儘量避免；選擇有獨立門面店面，位於三角窗位置，看到。
2. 利用大型店家客源優勢：
緊鄰大型超市、百貨或量販店這種人流店家是理想店點，這些大型加盟店對展店選址有做過評估研究，包括消費客羣、消費能力，且這些品牌有聚客能力，有吸引人潮效果，可間接利用既有客源。
3. 考量小吃店營業規模：
店面可以容納多客人，但租金；小型店面雖租金，但容客量，若用餐時間會影響翻桌率，造成無法以來客量衝高營業額，因此評估自家餐廳營業規模，選擇空間，才不會落得租金和空間大小制約狀況。
▲大學生接受消費能力強，形成商圈，是小吃店選址熱點。
1. 避開交通流量路口：
交通流量路口，不僅可能消費者停車購餐，且車輛於停紅燈時會排放大量廢氣，影響內用顧客用餐體驗。
2. 位於死巷：
死巷人流量，空氣流通，交通動線不便，顧客尋找餐廳時，傾嚮死巷走，故建議店家位置不要位於死巷。
3. 選路沖位置：
若小吃店門筆大馬路形成路沖，造成心理壓力，適合開設小吃店。
我做過實境遊戲和蛋糕業，同時有幾次擴大經驗。
關於找店面，我常用做法，是直接分析顧客住哪一區，那個地區開店。
● 匯入Google 地圖，電腦會地圖上排列出紅點，每個紅點代表一個客户地址。
這個做法很，因為每我那個地區開店，會有一堆老客户跑來説：「我買你們產品，沒想到你們開店開到我家附近。
」這是，因為我刻意找老客户多地方附近開店。
租時，房東要求一樓店面，要二三樓一起租下，月租金變成11萬元。
延伸閱讀…
如果你想靠店面吸引客户，需要人潮，並多做一些功課，接下來要談：
◆ 瞭解客户，並分析區域調查區域人口數是基本工作，除此之外，還要瞭解客户—客户是什麼樣人？文青？單身上班族？小家庭？如果你營業一段時間，知道他們是什麼樣人；若你開始經營，看看和你類店家(而且要生意)，他們吸引到什麼樣客人。
接下來分析你選區域，是不是目標客户集中地方？人口多，但不是你目標客户話，沒有意義。
◆ 中意地點站到晚，觀察有多少目標客羣路過(持續幾天)平日、假日、週末要看，因為客羣、人數可能會。
要小心，如果你挑店面位大馬路旁，表面看起來人潮很多，但是汽車通過話，幫助，因為開車人看不到你店。
要這條路上走路目標客户多，才有價值。
◆ 瞭解客户，並分析區域調查區域人口數是基本工作，除此之外，還要瞭解客户—客户是什麼樣人？文青？單身上班族？小家庭？做餐飲業，選址可以説是了一半，找到店面是開店初期事。
本篇文章市場先生團隊，訪問多名有開店經驗餐飲業闆們，
集合他們智慧告訴大家開店選址事，同時分享他們開店選錯店面吃虧，
希望可以讓想開店人走一些冤枉路。
江老闆學旁營一家咖啡廳，五年下來生意，於是他決定開分店。
選址時，江闆看好百貨公司集客力，決定百貨商場內設店，並投入了300萬元裝潢費。
然而，開店後人流不如預期，主要原因是百貨內是各大一線品牌兵家必爭地，
一個自創小品牌其中生存，且疫情期間人流整個消失。
江闆店不但入不敷出，同時百貨租金是採包底抽成取其，所以就算沒有營業額，
每個月是要上繳10幾萬元包底費用，令他苦不堪言。
苦撐一年後，江闆決定收店，因租沒，不但需要賠償違約金，
還要原本裝潢拆除復原，整體下來一年虧了500萬元。
餐飲前輩你小提醒：
百貨商場街邊店是兩個戰場，如果是新手第一次創業，建議不要進駐百貨商圈，風險。
如果要進駐百貨商圈，要瞭解百貨租金收取方式(大部分是採營業額抽成或是包底抽成取其)、裝潢費用(百貨業者會有要求)、其他費用(如廣告費、費、水電費、管理費)，要付百貨業者費用會佔營業額25~30%，如果成本沒控管是獲利。
陳老闆住宅區一樓店面開了一家炒店，因為知道炒菜味道，花了幾萬元安裝油煙過濾器。
然而，營業開始，樓上住户不斷到環保局檢舉排煙問題，
陳老闆了應付這些檢舉，光是整改花了10幾萬元。
就算排煙排水符合環保標準了，因為和住户協調沒有共識，
住户轉而去檢舉未開發票、使用騎樓、非法聘用外籍勞工各項事宜，後陳闆勝其擾，
決定搬到其他店面，光是搬家裝潢多花了50幾萬元。
餐飲前輩你小提醒：
經營餐飲遇到有心人士檢舉，會令人不勝其擾且心灰意冷，所以選址時要探聽鄰裏關係，如果附近檢舉鄰居，敬而遠。
王闆第一次開店，辦公區附近開了一家簡餐店，月租金6萬元，
投入超過200萬裝潢，生意。
因為第一次開店經驗，店面只跟房東租了2年。
租時，房東要求一樓店面，要二三樓一起租下，月租金變成11萬元。
延伸閱讀…
王闆頓時陷入困境，因為租話，200萬裝潢泡湯，於二年是做工；
但是租下話，沒辦法負擔那麼租金。
後王闆著頭皮整棟樓租下，想説二、三樓分租出去分攤一點租金。
無奈二、三樓並出租，王老闆每個月需自行支付11萬元租金，於賺錢全部拿去繳房租不夠。
三個月後，王闆決定要換店面，且因租金太貴找不到人接手，賠了二個月押金。
餐飲前輩你小提醒：
開店因為要投入裝潢費，所以房東簽租約不能太短，是一次簽五年，要有三年以上，且租約要載明中途房東毀約話需賠償裝潢費用。
如果租期太短，很發生後房東漲租或不租問題，這樣投入裝潢費用付諸東流了。
選址前要思考一個問題，你目標客羣是誰？是家庭、學生是上班族？
如果想賣所有人，那失敗機率會。
決定目標客羣後，接下來商圈選擇，來説，商圈可以分為以下五種類型：所謂人潮錢潮，所以開店時要考量到人流多寡。
傳統餐飲業做外送話，可以蹲點這種傳統方式去判斷人流，
時間段去該店面蹲點，實際計算人流有多少，
平日、假日、早上、中午、晚上各個時段要統計。
然而，現在餐飲業脱離不了外送平台合作，如果要做外送，那麼會店面人潮，
店面方圓四公里人口密度。
以上判斷標準外，人流分析時有以下幾個訣竅：需瞭解經營範圍內類型競爭手有幾家？他們經營狀況如何？
來説，如果附近類型對手多家，除非有自己品牌力能夠超過競爭手，否則生存下去，
例如同一條街上有五家知名手搖飲店，此時如果開一家品牌奶茶店，陣亡。
然而，如果經營範圍內沒有競爭手，需要思考原因，
是否這個範圍內目標客羣人數，導致競爭者不想進來。
店舖位置會影響到人流及醒目度，舉例來説，三角窗是許多餐飲業喜歡店面，
因為位置醒目、店面、停機車。
選位置時有一些訣竅，
例如味道店(如臭豆腐)開在紅綠燈旁邊會吃香，因為顧客停燈時香味所吸引。
開在附近有很多餐廳地點會有聚集經濟效應，比開一個沒有餐廳地方。
此外，如果店面附近停車於經營會有加分。
店面寬度能見度呈現相關，因此寬度要，3米以上，
如果能找到5米以上面就算是店面了。
店面面積大小會租金呈現相關，因此開店前需要先考慮需要多店面，
如果是做外帶、外送為主，店面。
此外，開店前要丈量店面大小是否能擺下生財用具，另外需要規劃倉庫空間，
否則若因店面太小還要租倉庫放原物料麻煩了。
確認配電功率是否能符合餐飲需求及水電費是如何收取，
如果不是台電台水帳單而是房東度數收取，營業上可能需多繳很多水電費。
此外，排煙系統是否有符合環保局規定是要確認重點，
否則後續光是檢舉可能無法營業下去。
5. 消防建築法規：
開店前需瞭解建築消防法規，確認店面是符合規定，否則未來可能因此無法營業。
6. 房東及鄰居：
如上面案例所提到，如果遇到房東鄰居，那會是開店闆夢魘，
因此承租前要做實地訪查，打聽房東鄰居名聲，如果有記錄，不要考慮。
租金佔營業額10~15%以下，有些行業像是咖啡廳、奶茶店可能會到20%左右。
保守估計話，可以租金10倍做營業額目標。
舉例來説，如果房租一個月5萬元，月營業額目標設定50萬元，如果客單價50元，
那麼每天需賣出的份數：50萬 ÷ 30天 ÷ 50元 ＝ 333份。
如果沒有信心賣出這麼多量，建議找房租店面。
開店因為會投入前期裝潢費用，所以租期太短話風險，建議要簽3-5年。
而且開店第一年是決定成敗關鍵，萬一開不下去需要轉讓，剩餘租期會轉讓。