改寫後的文章
您使用的瀏覽器版本較舊，建議您更新瀏覽器版本，以獲得最佳使用體驗。接下來，我們將討論一些特定區域的權屬和使用問題，包括露台、停車位和屋頂。這些區域通常屬於公共設施，所有住户都有權利使用，但不能被單獨佔用。在前面的故事中，頂樓平台、電梯廳、大門外空間和騎樓都被佔用，這是不符合公寓大廈管理條例的。根據該條例，主管機關可以對違規行為處以罰鍰，並可按次連續處罰。
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原PO在PTT上發文，表示該頂樓露台户為今年底即將完工的預售屋，位在9樓，權狀23坪、室內15坪2房，露台約14坪，價格大約是房價單坪的1/4，約定專用。不過屋主開價1400多萬，斡旋中連10萬都不肯降，最後不歡而散。
最近陪朋友去看房子，屋內狀況看完之後，剛好這户是露台户，發現在屋主在露台上整個搭建了棚子跟曬衣竿，離開專有部分之後，房仲開始介紹公共設施，先帶我們去看屋頂，看了一下發現有人在上面種菜，林林總總將近一半的面積，一打聽才知道是頂樓的住户，最後到了停車場指著一個車位，説這户配的車位就是這格，我看著沒有號碼的車位，看著他給的謄本資料，終於忍無可忍地問了一句：「請問一下那裡有寫車位是這格？」前面這個故事是真實的案例，相信各位讀者也很常遇到這樣的問題，只是剛好我在同一個社區帶看時遇到，那到底這些地方－露台、停車位、屋頂，屬於誰？誰可以用？產權怎麼算呢？就讓我們來聊聊。
首先各位要知道一個重要的原則，一般的大樓、公寓，只要不是透天整棟屬於同一人，都算是區分所有建物，什麼叫做區分所有？依公寓大廈管理條例第３條的規定，「區分所有」指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；專有部分的定義是指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；而共有部分一般我們稱為公共設施，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
講白一點，通常門關起來就是你家，你家就是專有；門外的部分共同使用，叫做公共設施。掌握這個原則之後我們就可以配合民法的規定瞭解到，共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。以及共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。所以沒有任何一個人有權利單獨使用共有部分，哪怕你有公設的持份，也不能單獨使用，最常見的就是頂樓平台、電梯出來到你家門口的梯廳，大門以外的法定空間、騎樓，都會有人佔用放置鞋櫃、種菜澆花、甚至違規停車，依據公寓大廈管理條例的規定，是可由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣4 萬元以上、20 萬元以下罰鍰，並可按次連續處罰喔，所以在前面的故事當中，屋頂、露台、車位都是公共設施，依法是不能單獨使用。但是，有沒有例外呢？
| 公共設施 | 使用説明 |
|---|---|
| 頂樓平台 | 除特殊約定，不得單獨使用 |
| 露台 | 除特殊約定，不得單獨使用 |
| 車位 | 應根據謄本資料確認車位 |
總結來説，公寓大廈的公共設施是為了所有住户的共同利益而設置，沒有任何一個人有權利獨佔或私自使用。如果有任何疑問或爭議，應該通過合法的管道，如與社區管委會協商或尋求法律諮詢，來解決問題。
頂樓露台是一個無可比擬的地方。無論是在城市的高樓大廈中，還是在寧靜的鄉村小屋上，頂樓露台都是一個可以讓人盡情放鬆、享受美景、呼吸新鮮空氣的地方。
頂樓露台的魅力在於它的高處位置，能夠讓人眺望遠方的美景。尤其是在城市中，站在頂樓露台上，可以俯瞰整個城市的繁華景象，感受到車水馬龍的生活節奏。同時，頂樓露台也是一個遠離塵囂的寧靜之地，讓人可以暫時遠離繁忙的工作和生活壓力，享受寧靜與自由。
在夏季，頂樓露台更是一個非常適合放鬆的地方。可以在頂樓露台上擺放一張涼椅或者太陽躺椅，享受著微風輕輕拂過的感覺，沉浸在陽光下。也可以在頂樓露台上舉辦一個小型的派對，邀請家人和朋友一起度過美好的時光。
除了休閒娛樂，頂樓露台還可以成為一個多功能的空間。可以在頂樓露台上種植一些綠植或者花園，營造出一個生態環境，讓人們能夠親近大自然。也可以在頂樓露台上設置一個吊牀，讓人們能夠在清晨醒來時享受一場令人心曠神怡的躺椅式早餐。
總之，頂樓露台是一個能夠滿足人們各種需求的地方。無論是放鬆心情、享受美景，還是舉辦派對、打造綠植空間，頂樓露台都可以成為一個獨特而令人難忘的場所。所以，不管你身在哪裡，不妨在你的生活中找一個你喜歡的地方建立一個屬於你自己的頂樓露台吧！
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