【公寓樓層選擇】卡關網秒解曝 |大樓該買哪個樓層 |建商沒説的低 |

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融合街巷間「公寓」,肯定是台北城市居民熟悉不過城市風景線。

筆者來到台北唸書後,學校周邊、上班地點穿梭時,習慣了步登公寓這樣常築。

經濟發展當下,現在購房者重視整體居住體驗。

這樣趨勢下,大樓產品提供了公共設施管理服務,這樣層次需求,讓公寓這項產品離開了主流。

但公寓這項舊時代產品,還是有它魅力所在,讓我們此扒一下公寓這項產品吧!「公寓」指是 4 – 5 層連棟(會超過 6 樓)住宅產品。

如果財務角度,房價高昂地區,公設比代表可以買到多室內實坪可利用空間。

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公寓和獨棟透天物理概念定義類似,但和透天厝是公寓有複數個所有權人(透天厝是同一個人擁有)。

目前《建築技術規則》,超過 7 層樓建築可以設置電梯,所以市面上公寓大多沒有設置,但是有例外!如果公寓有額外設置電梯,那會直接稱為「電梯公寓」。

這些電梯公寓(是最近幾年新建)往往高級,有別墅概念!台北租屋大家,看房時有這樣經驗。

打開大門,映入眼簾是電表,郵箱一支冷冷清清樓梯,拾階而上,狹小入口前恆更著2 – 3道門。

進門後,裡頭開闊生活空間有味道。
公寓樓層選擇

這樣空間經驗,「一支樓梯+ 雙拼平面格局」所造就登公寓。

詳細拆解這樣格局,可以看出公寓公設土地持分上特色。

1.看似樓梯公共空間,公寓魅力之一: 公寓擁有公設,大多 10% 以內。

現在 35% 以上公設比大樓產品相比,有雲泥別。

如果財務角度,房價高昂地區,公設比代表可以買到多室內實坪可利用空間。

2.見雙拼格局,加上樓層,代表住户數量: 一棟五層樓公寓,每層雙拼而言,只有 10 户户數,因此公寓購買者能分到土地持分。

這樣優勢都市、危老時會地彰顯出來。

開發商來説,公寓、危老價值嗎?如果是雙北市中心精華地段,因為房價高昂,進而使區域內公寓或危老價值高漲。

此外,於公寓住户數量,所以產權、整合,會是開發商樂於進行危老首選。

此外,於公寓購屋者擁有土地持分,所以進行都市權利變換時,公寓持有者權利價值,後可分回價值提高。
公寓樓層選擇

但要提醒讀者是,這邊是公寓橫向其他住宅產品而言。

如果你想要購入公寓,期待獲取未來後價值,還是要注意以下這幾點: 1.該地是否政府事業計畫「都市地區內」或「都市單元內」?如果沒有,自行擬定都市事業計畫並送審。

2.瞭解或相關流程、可能獲得容積獎勵,藉此評估試算後不動產價值。

3.年限落 10 – 20 年,如果沒有建商或實施者積極整合,或甚是遇上釘子户話,整體年期往往會掌控。

以上三點,另外有一個「車位」問題要注意,因為公寓往往沒有挖設地下室,所以於養車族或是有停車需求購屋者來説,會不便。

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因此導致我們市場上看到公寓,屋齡普遍,多是 40 – 50 年中古屋。

如果你是自住需求,公寓屋齡倘若過,以下四點會有抉擇困難:是「預期自住年限影響裝修決策」議題。

購買公寓要不要下裝修?過 10 年公寓可能年逾 50 年以上,屋況、是未知數。

除此之外,裝修費用攤提年限縮短,裝修費用每年折成本會變相提升。

再者,購買公寓核心疑慮是「管線結構體」問題。
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管線管道間設計是否明管?若是埋結構體中,出現問題可能查清,日後維修會。

另外,RC 結構體會有其他潛在疑慮,包含耐震性、壁癌狀況。

後是「轉手價值」,地區公寓,若以建築本身而言,建築殘餘價值,轉手到市場價值低落;但如果是台北市精華區地段公寓,因為土地關係抗跌性可能會。

另外,房屋貸款上,因為公寓屋齡、建築折舊情形,所以貸款成數降低。

以上三點,另外有一個「車位」問題要注意,因為公寓往往沒有挖設地下室,所以於養車族或是有停車需求購屋者來説,會不便。

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上面讀者介紹了許多購買公寓應考量面相,但這其中優缺點往往是一體兩面。

總價背後,可能隱藏著屋齡公設空間問題;而管理費成本背後,隱藏著要自己追垃圾車、自行收發包裹,需要付出方便性作為代價難題。

以下筆者大家彙整了購買公寓優缺點,其中取捨,端看讀者如何選擇了!購買公寓時,屋齡、公設考量,各個樓層有其各自。

以下讀者做個整理:1.一樓&二樓:停車店面,花圃是魅力。

免爬高方便性適合長者居住,但隱私性。

2.三樓:免爬高樓,但可能受到路燈光害影響,窗外會有橘色光暈。

3.四樓:民俗忌諱樓層,無論公寓、大樓住宅產品,是單價樓層。

4.五樓:頂樓,但往往有可利用,隱私性、視野。

幾年,房價,樓層蓋,內政部統計數據,興建超過21層樓以上建物樓地板面積佔各年度比重,1990年代中期2%、3%,一路增加到10%以上(圖1)。

這樣變化,反映了台灣房市演進——從平房到公寓、到華廈、到大樓,意味著購屋者可以選擇樓層多,而即便是同一棟大樓,每一個樓層、每一個面向價格,該怎麼選?大樓公寓定價邏輯,協律有限公司總經理陳元昱表示,實務上,建商同一棟大樓、同一個面向定價,是樓層、單價,主要原因於視野景觀愈好,見每上一個樓層,建商定單價會增加1%2%,直到單價接近區域房價天花板,會斟酌趨緩加價幅度。

購買時,單價樓層,住起來嗎?不是!每一個樓層有各自優缺點,以下、中、樓層剖析:樓層》鄰近馬路人行道受外部環境影響不論大樓或公寓,洪安怡表示,樓層要注意6問題:1.隱私性問題:因為視角關係,1樓、2樓可目視,是公寓1樓,若直接臨路,「你哪一台電視節目,路人清清楚楚」。

2.灰塵及垃圾問題:樓層因為臨路關係,灰塵多,此外,如果有前庭、後院或是有露台,留意樓上掉落垃圾或雜物。

3.噪音問題:路上行人嬉笑、車子喇叭聲,樓層受影響程度。

4.安全性問題:竊賊攀爬進入室內,所以可以安裝警報器或監視器。