凶宅是指發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺非死亡事件，同時伴隨人們相關心理因素[1][2] 或是事件頻傳建築物。
靈學角度來説，這些是殺案、災難不甘而死冤魂想要報復、抓交替、留戀人間或甘心各種可知理由。
此類建築物令住户心生畏怖，有所忌諱，因而價格偏低。
然而，從自然科學角度，許多研究表明這些事件是該建築物建築結構或材料，或人類心理作祟導致。
凶宅日語中稱作“事故物件”，韓語中稱作“흉가／兇家”。
凶宅物業不受買家租户歡迎，所以該樓價租金是地低於市場價，且銀行願意承作凶宅房屋貸款。
但有買家因為其，反而勇於買進。
例如任委員及台北市政府勞工局長蘇盈貴其高雄住宅即為凶宅。
而有些凶宅會改為宗教場所，例如方保芳外科診所命案後，發生命案診所改為佛堂；林義雄住宅殺案後該住宅改為基督教教堂。
凶宅若果傳聞有超自然現象例如鬧鬼，稱作鬼屋。
但，你發現這句話漏洞了嗎？沒錯！這個規範限制了賣方持有期間發生事件。
凶宅泛指房屋而言，而不是土地。
凶宅不論如何轉手買賣，於凶宅定義會因此改變，故買賣凶宅，賣方有告知買方義務。
但是情況下，凶宅建築物若拆除，空地經陽光曝曬一年以上後再行，該後建築物視為凶宅。
凶宅中華民國法律上認定是依內政部2008年函釋，或是法官此函釋做鬆認定。
依內政部函釋，成立凶宅條件可以歸納三點：一、殺或自殺死亡。
二、發生地專有部分。
三、事件發生賣方持產權期間。
民間於凶宅看法是:直接發生命案(指刑案、自殺他殺或身故)第一、二、三現場凶宅(其他動物身故此內)；因此，並包含屋內發生人(及其他動物)死亡，如老死、病故，原建築基址位於完成遷葬處置墓地、刑場。
而發生住宅公共區域，如社區中庭、停車場或騎樓、步道處，構成凶宅瑕疵。
如命案發生於屋內，但送醫到院後經救治而醫院身故，此標的物構成凶宅瑕疵。
買屋人怕買到 凶宅 ，就算自己害怕願意住進去，但日後如果要轉手價格。
但 凶宅 定義是沒有一個官方標準表或是可以你參考！隨著現代人壓力，買到這種房子可能性。
本篇文章帶大家看看什麼是凶宅？怎麼會變成凶宅？以及凶宅於房價會有什麼影響？。
不要怕，跟著筆者腳步，可以幫你戰勝凶宅！編：知道大家有沒有發現，近日多「凶宅出售」物件，雖然多數是流標收尾，但代表市面上有多凶宅物件！
但你知道嗎？凶宅並不是有人屋內過世就算喔！凶宅有自己專屬定義！想瞭解多凶宅資訊，到內文一探吧！凶宅法律上是沒有白紙黑字規範，目前多是交易慣例、內政部函示及不動產説書來判斷。
內政部「不動產説書應記載及不得記載事項」，建物專有部分於賣方持有期間是否發生殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非死亡情形，記載。
這樣規定，可以説基本定義了何謂凶宅。
但如果是家中死亡，例如：猝死、病逝，就算房中放了一陣子發現，不能算是。
如果是 10 樓 A 户跳下（設一層樓有兩户），陳屍 5 樓 Ａ 户陽台（ 5 樓 Ａ 户專有部分），則 10 樓 Ａ 户合乎「專有部分有求死行（跳下去）致死」， 5 樓 Ａ 户合乎「自殺而死亡之事實（陳屍）」，兩户會變成凶宅，是需要「不動產説書應記載事項」中註！但如 10 樓 B 户、 5 樓 B 户，或是跳樓途中 10～5 樓，不算是需要不動產説書中揭露凶宅。
那如果陳屍地點是公共區域（全體住户共有部分，俗稱公共設施），或是墜落後陳屍於大樓之外馬路或人行道上，該棟建物法律上 10 樓 Ａ 户合乎「專有部分有求死行（跳下去）致死」，會認定是凶宅外，其他户別會這樣説法是依內政部民國 97 年 7 月發布一個函釋來解釋，但因為該函釋本身存在紕漏，所以實務上法官反而握有裁量空間，會完全照著函釋作出判決。
所以認定上怎麼樣算是凶宅，是！説過目前內政部「不動產説書應記載及不得記載事項」中規範，建物專有部分於賣方持有期間如果發生讓該户成為凶宅行為，是需要揭露到。
但，你發現這句話漏洞了嗎？沒錯！這個規範限制了賣方持有期間發生事件。
所以有些沒有賣家常會先假裝賣自己親朋好友（找人頭），完成一次交易，「洗白」這間凶宅後，外賣出。
這樣法規上，就算發生殺、殺案，但因為換過屋主了，所以可以不用不動產説書中揭露！不過實務上這不是一個萬無一失方法，因為是有第二、三手房東，認為可以不用告知，一狀告上法院，判決要解除契約。
直到今天，台灣社會上人於凶宅是有所忌諱，因此於凶宅承購或是承租意願往往，導致這些凶宅租金或是售價崩跌。
崩跌程度，會因「事件」情節、時間而有。
如果市場傳言，上面數據是市場上認知情況，其實有多影響，還是要看買方自己心態。
有些人並不介意，認為做端行得，什麼怕，那價格減損可能這麼大。
如果是專業研究分析，可以知道凶宅造成房價下跌是無庸置疑！好不容易花了筆錢裝潢，自己愛屋出租，但沒想到房客裡面想不開，自殺了。
直接讓自己愛屋變成凶宅，説租金或是售價崩跌，是找不到人租或買啊！，還是有機會可以得到一些補償！因為風俗民情與法制，殺屬於違反公序良行為！所以當房客承租房屋中自殺死亡，導致房屋變成凶宅，房客繼承人是可能會遭房東依民法第 184 條第 1 項：「或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。
背於風俗方法，加損害於他人者亦同。
」後段請求損害賠償。
要這位房客繼承人賠償因為變成凶宅而於房東損失。
凶宅定義買到凶宅應如何保護自己權利。
一、什麼是宅（兇宅定義）？
房屋內發生自殺或殺死亡事件，例如：在家上吊、割腕自殺身亡。
房屋陽台、窗户專有部分有求死行為且致命，例如：家中陽台跳樓死亡。
內政部公告「不動產標現狀説書」第11項內容表示，賣方產權持有期間，於其建築專有部分（包括主建物及附屬建物），發生殺或自殺而死亡事實，以及專有部分有例如跳樓等求死行致死，就算凶宅。
Q.家中遭砍殺但逃出屋外後死亡，房屋算宅嗎？
A.不算，是死亡地點來判斷，原則上不是死屋內，屬宅。
但房屋範圍包含附屬建物，如果死院子、棚架、頂樓、陽台處，房屋算宅。
Q.公寓頂樓跳樓，死中庭，社區會變宅嗎？
A.不算，因為頂樓和中庭是公共區域，非專有部分，不算兇宅。
但是，如果是某住户家中13樓跳樓而死中庭，因為事發地13樓是專有部分，13樓就算是宅。
Q.不是發生自殺或殺，而是其他死亡（ex.一氧化碳中毒身亡），算是兇宅嗎？
A.內政部97年函釋，發生殺或自殺死亡房屋算宅，其他非死亡並屬，但事實上，應該是只要會讓人產生嫌惡，是房屋瑕疵，會影響交易價值，賣方不得隱瞞，而且法院見解內政部，判決認為死亡狀況屬於宅。
3.至於房仲公司方面，房仲公司媒介訂約事項，負有調查義務。
延伸閱讀…
但減少程度，無關者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證品質。
」而第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定，應負擔保責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但情形，解除契約顯失公平者，買受人得請求減少價金。
」
（二）宅屬於房屋瑕疵
買賣標之房屋屋內若有殺或自殺致死之非死亡事故，即為所稱凶宅，此雖不致於該房屋造成物理性損傷、或房屋效用降低，依我國社會民情，大眾於此類殺或自殺致死事件，存有嫌惡畏懼心理，對居住其內住户，會居住品質心生疑慮，且會心理層面造成負面影響。
因此，於房地產交易市場及實務經驗中，發生死亡此類情事房屋，會重影響購買意願及價格，而造成該等標市場接受程度及交易價格低落。
是房屋交易市場交易觀念，屋內是否發生有人自殺或殺致死情事，乃屬房屋交易資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上物瑕疵。
且凶宅若房屋受物理上毀損而有修繕可能，客觀上造成人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋交易價值減損及流通障礙，影響日後使用、收益、處分權，該屋價值減損程度應亞於其物理上毀損、滅失，屬於交易時應揭露之事項之一。
（三）權利一，解除契約：
原則上死房屋內者，應該可以解除契約，解除契約效果回復原狀，房子不要了，拿回購屋支付價金。
但如果解除契約顯失公平話，能請求減少價金，例如死公寓樓頂、死房屋外面，法官會準許解除契約。
（四）權利二，減少價金：
如果想保留房子，可以選擇解除契約而要求減少價金（要求賣方退部分錢），兇宅價格是市價6成到8成，訴訟上需鑑價程序，判斷兇宅價值和當地市價差距，作為返還價金數額。
三、實例討論
（一）隱匿屋內發生殺案，「不動產標現況説書」，隱匿系爭房屋為凶宅事，而使仲介業者於該説書「本户（指專有部分）於賣方產權持有期間是否發生殺致死、自殺致死或其他非身故情事」欄勾選「無」，會會觸犯刑法詐欺罪？
詐欺罪成立不以積極欺罔為要件，該告知告知亦可成立詐欺罪，刑法詐欺罪成立要件是主觀上意圖自己或第三人不法所有，客觀上有施行詐術致相人陷於錯誤而交付財物行為。
至於利用他人可能錯誤行為是否成立詐欺罪有見解，有認為成立詐欺罪，只是民事責任問題。
不過多數實務見解認為倘若行人負有告知義務，構成詐欺罪，稱之不作為詐欺。
此等義務可能為法律規定、交易習慣或是信原。
2.政府現今要求交易時需揭露兇宅資訊，顯然賣家告知是否兇宅，但刻意隱匿，導致買家於行情購買房屋（原本可能買）而受有財產上損失，是會構欺罪。
（二）一般而言，「凶宅」是指房屋內發生殺或自殺「非死亡」情事，房屋本身有關，但住户透天厝屋頂平台上加蓋鐵皮屋發生火災燒死人，事後將鐵皮屋拆除，這時候，頂樓住宅還算不算是「凶宅」？
1.頂樓鐵皮屋因是違建而無法辦理登記，但係供頂樓房屋原所有權人使用，具有使用上獨立性，屬其有部分，且該鐵皮屋無法頂樓房屋分離而分，應屬頂樓「附屬建物」。
2.而頂樓發生「專有部分發生身故」情形存在，並該鐵皮屋嗣後拆除而有。
凶宅認定範圍包括「附屬建物」內，這間房子符合「凶宅」定義，房屋即不具備出賣人保證品質，出賣人該房子瑕疵，要負賠償責任。
3.至於房仲公司方面，房仲公司媒介訂約事項，負有調查義務。
延伸閱讀…
如果房仲公司查證方式得知是否兇宅，疏未及此，未善盡房仲調查義務，和屋主負連帶賠償責任。
（三）幾年前法拍購入一棟房子，而過去法院並會揭露房子是否兇宅，拍定人事後房子賣出，結果買主發現房子是宅，但賣方表示自己知道房子是宅，自己沒有過失，拒絕賠償，有理否？
1.誠如前面介紹法條，民法上於物瑕疵賠償，是採「無過失責任」，，意思是不管賣家有沒有過失，只要物有瑕疵，買家可以主張減價，而兇宅屬物瑕疵應負無過失責任，賣方就算不知情應賠償。
2.雖然目前政府要求賣家於契約中兇宅揭示義務，只及於「賣方擁有產權期間是否發生過殺事件」，包括前手。
但物之瑕疵責任屬無過失責任，賣方不得不知瑕疵而免責，不過房仲倒是可以因此免去連帶賠償責任（要房仲連帶賠償，房屋具有過失）。
（四）房客屋內殺變兇宅，房東怎麼辦？房客租屋，留遺書後吞藥自殺身亡，房東滿該屋變凶宅，導致房價折損，依鑑價向房客父母求償，有機會取得賠償嗎？
1.可以求償，法律於，房客於房屋有保管責任（管理人注意義務），而房屋內自殺，將造成房屋價值貶損，這應是人人知道常識，房客所造成房東財產損害，應該負賠償責任。
2.但房客死掉了，此時房客於房東賠償義務，房客繼承人來繼承，但要留意是，繼承人只要房客所留遺產範圍限負賠償責任，所以假如房客沒財產（會來租屋什麼錢），房東無法得到賠償了。
四、實務上是有看法：
目前法院實務傾向兇宅確實是客觀瑕疵，確會導致價值減損，但有部分秉持科學精神（不食人間煙火）法官，認為凶宅造成市價減損是心理因素造成，房屋本身結構並因此毀損，屋主沒有損失而不得求償，會説是屋主急於賣出會跌價，是宅所致。
有法官認為等到房屋賣出後，才能確定有損失，求償，但實際上，只要能鑑定出有跌價，沒道理要等到賣出後才能求償，所以這種案件還是要碰點運氣。
延申閲讀
凶宅買賣詐欺案
凶宅影響房價?法官説會
凶宅沒告知 判賠買家573萬
房屋內發生自殺或殺死亡事件，例如：在家上吊、割腕自殺身亡。
房屋陽台、窗户專有部分有求死行為且致命，例如：家中陽台跳樓死亡。
內政部公告「不動產標現狀説書」第11項內容表示，賣方產權持有期間，於其建築專有部分（包括主建物及附屬建物），發生殺或自殺而死亡事實，以及專有部分有例如跳樓等求死行致死，就算凶宅。
Q.家中遭砍殺但逃出屋外後死亡，房屋算宅嗎？A.不算，是死亡地點來判斷，原則上不是死屋內，屬宅。
但房屋範圍包含附屬建物，如果死院子、棚架、頂樓、陽台處，房屋算宅。
Q.公寓頂樓跳樓，死中庭，社區會變宅嗎？A.不算，因為頂樓和中庭是公共區域，非專有部分，不算兇宅。
但是，如果是某住户家中13樓跳樓而死中庭，因為事發地13樓是專有部分，13樓就算是宅。
Q.不是發生自殺或殺，而是其他死亡（ex.一氧化碳中毒身亡），算是兇宅嗎？A.內政部97年函釋，發生殺或自殺死亡房屋算宅，其他非死亡並屬，但事實上，應該是只要會讓人產生嫌惡，是房屋瑕疵，會影響交易價值，賣方不得隱瞞，而且法院見解內政部，判決認為死亡狀況屬於宅。
二、買到兇宅，有什麼權利可以主張 民法第354條規定：「物出賣人於買受人，應擔保其物第三百七十三條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值瑕疵，無滅失或減少其效用或契約預定效用瑕疵。
但減少程度，無關者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證品質。
」而第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定，應負擔保責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但情形，解除契約顯失公平者，買受人得請求減少價金。
」 買賣標之房屋屋內若有殺或自殺致死之非死亡事故，即為所稱凶宅，此雖不致於該房屋造成物理性損傷、或房屋效用降低，依我國社會民情，大眾於此類殺或自殺致死事件，存有嫌惡畏懼心理，對居住其內住户，會居住品質心生疑慮，且會心理層面造成負面影響。
因此，於房地產交易市場及實務經驗中，發生死亡此類情事房屋，會重影響購買意願及價格，而造成該等標市場接受程度及交易價格低落。
是房屋交易市場交易觀念，屋內是否發生有人自殺或殺致死情事，乃屬房屋交易資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上物瑕疵。
且凶宅若房屋受物理上毀損而有修繕可能，客觀上造成人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋交易價值減損及流通障礙，影響日後使用、收益、處分權，該屋價值減損程度應亞於其物理上毀損、滅失，屬於交易時應揭露之事項之一。
（三）權利一，解除契約： 原則上死房屋內者，應該可以解除契約，解除契約效果回復原狀，房子不要了，拿回購屋支付價金。
但如果解除契約顯失公平話，能請求減少價金，例如死公寓樓頂、死房屋外面，法官會準許解除契約。
（四）權利二，減少價金： 如果想保留房子，可以選擇解除契約而要求減少價金（要求賣方退部分錢），兇宅價格是市價6成到8成，訴訟上需鑑價程序，判斷兇宅價值和當地市價差距，作為返還價金數額。
（一）隱匿屋內發生殺案，「不動產標現況説書」，隱匿系爭房屋為凶宅事，而使仲介業者於該説書「本户（指專有部分）於賣方產權持有期間是否發生殺致死、自殺致死或其他非身故情事」欄勾選「無」，會會觸犯刑法詐欺罪？ 2.政府現今要求交易時需揭露兇宅資訊，顯然賣家告知是否兇宅，但刻意隱匿，導致買家於行情購買房屋（原本可能買）而受有財產上損失，是會構欺罪。
（二）一般而言，「凶宅」是指房屋內發生殺或自殺「非死亡」情事，房屋本身有關，但住户透天厝屋頂平台上加蓋鐵皮屋發生火災燒死人，事後將鐵皮屋拆除，這時候，頂樓住宅還算不算是「凶宅」？ 1.頂樓鐵皮屋因是違建而無法辦理登記，但係供頂樓房屋原所有權人使用，具有使用上獨立性，屬其有部分，且該鐵皮屋無法頂樓房屋分離而分，應屬頂樓「附屬建物」。