凶宅定義與買賣糾紛應對之策
引言：
凶宅，指房屋內發生過非自然死亡事件，例如謀殺或自殺，並伴隨著心理因素或靈異事件傳聞[1][2]。
一、定義與標準：
根據內政部公告的「不動產標的現狀説明書」第11項，凶宅必須符合以下條件：
- 賣方產權持有期間內，發生兇殺或自殺致死事件。
- 死亡發生於建築專有部分，包括主建物及附屬建物。
- 求死行為在專有部分發生，例如跳樓。
二、買方權益保障：
1. 民法規定：
買方有權要求：
* 解除契約：原則上發生在房屋內之非自然死亡事件者可解除。
* 減少價金：房屋價值因凶宅因素而降低。
2. 無過失責任：
賣方在無過失情況下仍對房屋瑕疵負擔保責任。
三、實務見解：
1. 爭議個案：
- 凶宅定義是否適用於其他非自然死亡事件，如一氧化碳中毒身亡？
- 跳樓自殺死亡事件之認定，若非起源於屋內，是否仍構成凶宅？
- 凶宅經拆除後是否仍視為凶宅？
2. 法院判例：
- 多數判例傾向將凶宅認定為房屋瑕疵，且認可其會導致價值減損。
- 亦有判例認為凶宅的價值減損為心理因素造成，並非實際損失。
四、常見問題：
1. 凶宅揭示義務：
政府要求賣方在交易時告知是否為凶宅。
2. 房客自殺事故：
房客自殺導致房屋變凶宅，房東可對房客繼承人求償。
3. 詐欺罪責：
惡意隱瞞凶宅資訊，會構成刑法詐欺罪。
五、延伸議題：
凶宅買賣引發的社會爭議，包括：
凶宅的定義
凶宅的定義是指發生過非自然死亡、自殺、兇殺或其他與死亡有關的事件的住宅或建築物。非自然死亡包括意外事故、藥物過量或醫療疏失所致的死亡。
凶宅類型的分類
凶宅可依據發生的死亡事件類型進行分類，常見的類型如下：
| 類型 | 描述 |
|---|---|
| 兇殺 | 住宅或建築物內發生過兇殺案，導致死亡。 |
| 自殺 | 住宅或建築物內發生過自殺事件，導致死亡。 |
| 意外事故 | 住宅或建築物內發生過意外事故，導致死亡。 |
| 藥物過量 | 住宅或建築物內發生過藥物過量事件，導致死亡。 |
| 醫療疏失 | 住宅或建築物內發生過醫療疏失事件，導致死亡。 |
凶宅的判定標準
各國或地區對於凶宅的判定標準不同，常見的標準包括：
- 是否發生過非自然死亡事件
- 發生死亡事件的時間點
- 死亡事件發生時居住者的身份
- 死亡事件的性質（兇殺、自殺、意外等）
- 死亡事件對建築物或住宅的影響（如血跡、 آسیب等）
凶宅的影響
凶宅被認為會對居住者產生負面影響，例如：
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兇宅法律大補帖凶宅基礎篇
凶宅定義內政部法院與民間看法各不相同
- 心理影響：居住者可能會感到不安、恐懼或憂鬱。
- 身體影響：居住者可能會出現失眠、頭痛或其他身心不適症狀。
- 社會影響：凶宅可能會遭到鄰居或社區的排斥或歧視。
- 房屋價值影響：凶宅的房屋價值通常會較低。
購買兇宅的注意事項
購買兇宅時，應注意以下事項：
- 調查凶宅的歷史：瞭解凶宅曾發生過什麼樣的死亡事件。
- 評估凶宅的影響：考慮凶宅對居住者的心理、身體和社會影響。
- 告知買方凶宅的歷史：賣方有義務告知買方凶宅的歷史。
- 調整房屋價格：購買兇宅時，應考慮房屋價值的折損。
- 進行淨化儀式：一些人會在購買兇宅後進行淨化儀式，以去除負面能量。