所謂「土地使用分區」，地方政府規劃都市時，每一塊土地作適合用途規劃。
政府都市計畫土地分門別類，將土地做整體規畫運用，進而衍生出各種土地劃分，譬如住宅區適合居住用途主並適合設置工廠，工業區是因為考量規劃廢水排放、空汙廢棄物問題，住宅區需求大相徑庭。
※註：
1. 關於各住宅區及商業區建蔽率容積率，縣市有個規定，來説商業區建蔽率容積率會住宅區來得。
2. 建蔽率：指建築面積佔基地面積比例。
3. 容積率：建築物各層樓地板面積總和建築基地面積比率
－任何人均可到地政事所臨櫃申請第二類土地登記謄本。
－申請時攜帶身份證，謄本會隱匿部分資料顯示，但有提供土地分區、屋齡資訊。
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土地使用分區是什麼？ 政府土地分門別類，都市計畫，整體上土地做規畫運用，進而誕生各種土地功能劃分。
上方是民國107年新北市五股區初期都市計畫圖，黃色即為住宅區，紅色即為商業區，另外有工業區、國小國中用地規畫。
6. 工業住宅附近很多，可以買嗎？台灣許多城市住商混合，加上招牌多而，因此大家詬病。
我們走在台灣市區，往往會覺得住宅與商店並存，而菜市場、學校、宮廟、醫院工廠附近，看不出有甚麼設立規則可言，這麼雜亂紛擾存在著。
但是我們走重劃區或是會區域，會發現馬路、住宅區商業區有劃分。
學校、公園錯落，有宮廟、醫院菜市場或大賣場，但井然有序，各自各自區域發展。
我們一起看看，淡水淡海近年來發展，老街區、住宅區、商業區劃分明顯。
， 沒有看到工廠！這都市計畫功勞魔力。
因為歷史因素，許多區域當初並沒有都市計畫，或是有都市計畫但是因為種種因素沒有辦法照著做，因此所有功能性建築物無法理想而建，形成雜亂無章法現況。
但是都市計畫或是重劃後，住宅區是住宅區，商業區是商業區，工業區是工業區，同時政府排除萬、大力推動話，這樣大家住得，許多都市計畫各區域功能得以發揮。
如果重劃區有興趣，可以關注物下列部落格文章：我們買房子時候，會發現住宅區分成住一、住二、住三、住四，這要怎麼？有嗎？另外有住宅位於住商混合大樓，有的是住宅大樓，哪一種？有，工業區住宅附近住宅區成屋很多，能買嗎？這林林總總問題，讓這篇文章給大家解答！土地使用分區政府土地分門別類，都市計畫，整體上土地做規畫運用，進而誕生各種土地功能劃分。
例如「住宅區」規劃適合居住，適合工廠；工業區牽涉到廢水排放、廢棄物、空氣汙染、進出交通問題，住宅區需求完全，那麼規劃出各種「工業區」。
而公園需要規劃住宅區四周，而不是工業區裡面。
住宅區需要有商業機能，那麼商業區規劃何處？這土地使用分區。
除前項使用區外，時得劃定專用區。
都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內住宅區、商業區再予細分，予以程度管制。
從上面可以看出，如果一個都市或區域，能夠都市計畫，各區藍圖規畫，同時規劃來運行，那麼是一個都市。
但是於都市發展往往不是有圖而是有人羣居，因此變成需要有拆遷或是規劃過程。
上方是民國107年新北市五股區初期都市計畫圖，黃色即為住宅區，紅色即為商業區，另外有工業區、國小國中用地規畫。
五股後發展即規畫，誕生了洲子洋重劃區。
而我們瞭解什麼是土地使用分區後，我們有關係住宅區，我們可以來認識一下了！我們如果接觸到預售屋、成屋或是中古屋地籍資料，看圖時候往往會看到住一、住二、住三、住四？這是甚麼意思？有嗎？這是住一，花蓮縣吉安鄉。
有！不止這四種，其實住宅區一共有九種多！如下表：維護實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅主，維持人口密度建築密度，並防止非住宅使用而劃定住宅區。
維護實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業使用，維持中等人口密度建築密度，並防止工業具規模商業使用而劃定住宅區。
第二種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制地區。
第二種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制地區。
維護中等實質居住環境水準，供設置各式住宅及零售業使用，維持人口密度建築密度，並防止工業具規模商業使用而劃定住宅區。
第三種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分於第三種住宅區地區。
第三種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分於第三種住宅區地區。
維護基本實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微工業零售業使用，並防止大規模工業商業使用而劃定住宅區。
第四種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分於第四種住宅區地區。
上表我們可以看出來，住一是住宅區，與建築羣，好像美國別墅區，沒有任何商店，不能有任何商業行，是純住宅區。
住二則可以有零售業服務業了，例如超商。
住三則可以蓋得密集；住四可以住宅區裏面有工業，例如小型食品加工廠進駐！所以這住一到住四區別是！如果追求超級、不要商店，那麼住一。
如果需要有是住宅區有有一些超商商業機能存在，那麼住二、住三是首選。
但是，你是否看得是霧煞煞？落實實際層面上，甚麼可以住宅區？甚麼不行？我們後面會説得詳。
房地產名詞：建蔽率容積率。
有人説，如果台北市容積率來蓋，那麼台北101如果要蓋101層，那麼每一層樓只能蓋一張紙那麼大。
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下圖可以讓我們瞭解建蔽率容積率：所以建蔽率牽涉到建築物廣度，容積率牽涉到建築物高度。
建蔽率建築物廣度有關。
建蔽率，表示公共空間要保留得；建蔽率，表示建商可以蓋基地面積，空地不用留那麼多。
所以建蔽率，於建商。
，有時候建商會使用那麼多建蔽率，他空間留下來做周邊花園，做開放空間，那麼反而能顯示出這棟建築物價值感，會隔壁建築物背靠背，反而房屋價格會！所以要使用全部建蔽率，蓋得滿滿的，這個道理。
容積率建築物高度有關。
基本上容積率，可以蓋樓層，顯得擁擠；容積率話，那麼樓層，各層樓採光，價格反而。
所以我們可以看出，有住宅大樓蓋二三十層樓，反而像是個巨物、鴿子籠。
有樓蓋十層樓，卻十分緻，單價反而。
這是只有一兩層樓別墅，見得二三十層樓大樓原因之一。
事情來了！樓層數=容積率/建蔽率，所以政府雖然規定了土地建蔽率容積率，但是建商只要不要超過就算合法。
所以有建商會加大每一層樓面積，但是蓋高了；有建商希望蓋樓，但是每一層會。
所以樓層會胖瘦一！看建商怎麼規畫。
政府規定建蔽率容積率處，則如下表：所以建蔽率容積率是避免空間壓迫感，不要一塊地蓋得。
那麼有沒有建蔽率容積率突破限制？有！例如台北101，蓋目的要成為世界第一高樓，因此建蔽率容積率肯定要放寬蓋出來。
因此通過擴大基地面積（合併 A22 和 A23 ）、降低建蔽率（法定建蔽率 60%，實際只用了 50% 建蔽率，讓樓能夠蓋得），然後容積率752.62%，蓋得那麼！而且都市計畫是「信義計畫專用區」，不是商業區呦！因此能夠解放，所以台北101是特例中特例。
有人説，如果台北市容積率來蓋，那麼台北101如果要蓋101層，那麼每一層樓只能蓋一張紙那麼大。
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認識建蔽率容積率後，接下來我們可以看一下商業區畫分，是分成商一、商二、商三、商四。
從下表，是看建蔽率容積率，可以區別商一到商四了：所以商一到商四可以看出來，商三開始有了娛樂業，前面商一商二是不準娛樂業其中。
而且商業區數字商業化，建蔽率容積率，表示可以蓋得、。
因為都市計畫是地方政府職責，因此我們要知道，每一個都市所訂住一啦，商一啦，建蔽率容積率不相同，是地方特性來訂。
例如是住二或住宅區，都市發展腳步，需求，新北市、高雄市、台北市住二或住宅區建蔽率容積率，如下表：那麼實際層面上，住宅區商業區，那些產業可以進駐？那些不行呢？下表一目瞭然！我們台北市例：所以北市要買住家，在台可以買住宅區，可以買商業區商一到商四，是合法住宅！如果於買屋、賣屋想要瞭解多，可以關注物下列部落格文章：從上面圖表我們可以瞭解，住宅區可以蓋住宅，商業區商一到商四可以蓋住宅！因此住宅大樓，建商一樓有弄店面。
許多台北市精華區大馬路旁，這種住宅豪宅型大樓多！加上開放式空間，這些豪宅看起來像城堡。
純住宅大樓，是台北市指標建案，宏盛帝寶。
同樣，有住商混合型大樓存在。
一樓是各種店面，二樓以上是住家，！台北市許多大樓是住商混合型態，一樓是店面，上面是住家。
純住宅住商混合可説是各有優缺點，像青菜蘿蔔各有所好一樣。
有人喜歡，希望一樓是餐廳或店家；有人希望一樓是店面，希望住家有人氣！另外購買住商混合大樓，買到商業區或工業區內不可作為住家使用產品！建議民眾購買前可以先查閲户口謄本，謄本登記用途應該「住宅」或「住商」，若用途為「辦公室」、「事務」，不能作為住家使用外，不能申請自用住宅税率以及政府提供各種優惠貸款，而且銀行貸款利率會、成數，民眾要留意，不要買錯了後悔。
六、工業住宅附近很多，可以買嗎？我們市場上可以遇到一種房屋產品，發現附近住宅單價很多，樣品屋是蓋美輪美奐，整個銷售流程好像不是賣公司辦公室而是賣住宅或是換個名字叫做賣企業會、企業俱樂部或企業教育訓練中心。
這是甚麼問題？這裡我們澄清，「工業宅」這三個字本身違法，應該有這三個字出現！什麼？因為工業區禁止、允許有住宅出現，工業區工廠林立地方，是工業家，而不是你家或我家！台北市內湖五期知名工業宅「潤峯哲」，因為前高雄市韓國瑜一度擁有，然後轉賣賠了290萬而聲名大噪。
所以如果稱呼工業宅，變成五個字，那「非法工業宅」。
其實很多土地使用分區不能蓋住宅，不只工業區！如下圖。
確保都市能有計畫地發展，因此政府規劃了土地分區，標記每塊土地用途，人民依法使用土地，否則主管機關會限制人民使用權利，並做出相關處罰。
土地區分成很多種用途，我們生活相關，是聽到區分方式為：住宅區、商業區、工業區，這三個分區中，讓人搞混當屬住宅區商業區區別。
大家可能會覺得奇怪，很多地方是住宅與商家混一起，讓人搞不清楚這塊土地屬於哪一區，有些地方商業區和住宅區分得十分，是何種標準來區分呢？想知道如何區分土地所屬分區，其實只要搞懂二件事：住宅區可細分成第一、二、三、四種住宅區，每種住宅區用途、容積率、建蔽率有些，以下介紹：1、第一種住宅區：純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。
★a、建蔽率：指建築面積佔基地面積比例。
來説，建蔽率，建物面積，空地面積會；建蔽率，建物面積，空地面積會。
b、容積率：建築物各層樓地板面積總和建築基地面積比率（包括地下層屋頂上突出物）。
來説總建坪總地坪比例。
容積率，可蓋樓層數。
商業區可細分第一、二、三、四種，以下介紹：綜上所述，第一種住宅區完全不能有任何商業行，第二、三、四種住宅區可進駐零售業，例如超商，第四種住宅區允許工業進駐，例如：小型食品加工廠。