大多數購屋族買房時常看到房屋謄本上「土地使用分區」和「建物用途」資訊，其中「建物用途」定義了房屋限定可做哪些用途使用。
住辦混合樓定義：
■ 一樓商家型：一樓有店面商家，樓上是住家，大樓住户可以增加生活機能便利性。
■ 商辦混合型：大樓表面看起來是商辦，事實上是住家、商辦混合同一棟樓裡，稱為住辦混合。
住辦混合大樓合法性：
■ 政府商業地土地使用分區，有彈性空間，《都市計畫法》裡規範商業區可有比例住宅。
■ 本類型產品規劃上於會設置瓦斯管線，並且多採以毛胚交屋，假如入手後未來規劃住家使用，有出現隔間、蓋廁所二次施工情形即違反《都市計劃法》規定，面臨遭主管單位開罰6~30萬元直到改善檢舉風險。
◆ 假如住家樓位於人口較住宅區，於缺乏店家營業招牌燈光照明，對工作晚歸居民或女性孩童族羣產生安全疑慮。
商業住宅 v.s 住宅優缺點：
項目
商業住宅
純住宅
優點
◆ 房價，比周邊住宅1~2成。
◆ 位於交通商業中心蛋黃區。
◆ 周邊擁有完善生活機能。
◆ 純住宅大樓房價往往比周邊住宅1~2成，房價也好轉手。
◆ 零店面住宅私密性，出入人員安全性。
缺點
◆ 出入大樓人複雜，加上因為餐廳或公司商家，作息時間住家，大樓安全管理上。
（建議檢視大樓是否有獨立進出口規劃、電梯分梯管制較安全）
◆ 因為商業住宅公司店家多、人潮多，因此大樓公用水電用量會純住宅多，導致公設耗損，增加多管理費支付成本。
◆ 商業住宅於設有辦公室，基於安全考量，大多會配置天然瓦斯管線，建議自住型買家購屋前要認好。
◆ 銀行認定本類型大樓屬於營業，影響放款成數會，自備款購屋族來説要多方考量。
◆ 純住宅大樓因為沒有店面商家，所以若是需要生活用品或用餐，必需到附近商店餐廳， 生活機能表現一些。
◆ 假如住家樓位於人口較住宅區，於缺乏店家營業招牌燈光照明，對工作晚歸居民或女性孩童族羣產生安全疑慮。
（建議檢視社區有沒有完善保全管理系統）
◆ 大多純住宅大樓1樓會規劃社區公共設施，常見公設項目包含有閲覽室、健身房、游泳池、圖書館，公設比會因此提高多。
住辦混合大樓合法性：
■ 政府商業地土地使用分區，有彈性空間，《都市計畫法》裡規範商業區可有比例住宅。
■ 本類型產品規劃上於會設置瓦斯管線，並且多採以毛胚交屋，假如入手後未來規劃住家使用，有出現隔間、蓋廁所二次施工情形即違反《都市計劃法》規定，面臨遭主管單位開罰6~30萬元直到改善檢舉風險。
可以，商業住宅可以作為住宅，但是，建議住宅民眾購買住商混合大樓前，先查閲謄本，謄登記用途應為「住商」或「住宅」，假如登記用途為「事務」、或「辦公室」不僅作為住宅使用外，不能申請自用住宅税率優惠。
來説，住辦混合大樓雖然擁有交通、生活機能優點，對大多數人來説是十分嚮跟需要，但是住商混合社區大樓出現安全疑慮、噪音髒管理問題。
因此建議購屋族如果考慮住辦混合大樓，可以多檢視管委會管理運作、環境維護兩大層面，另外還要瞭解謄本上使用用途，才能安心入住您屋！
讀者來信：「邱愛莉 老師，妳，妳書中有提到房子要注意土地使用分區問題，近日看了一間房子，交通與生活機能算，但土地分區是商業區，謄本用途是辦公室，這樣房子購買時有什麼要考慮地方嗎？」(延伸閲讀：土地使用分區 是什麼？建蔽率 容積率 要怎麼算？）最近台北市工業用地住宅風聲鶴唳，不過，大家沒注意到是，工業用地有工業住宅問題，商業用地可能有違規使用疑慮。
商業用地房子有可能全部規劃辦公室，可能部份規畫辦公室、部分規劃住宅。
如果基地，建物分為多棟，則可能辦公室和住家規劃棟別，銷售和日後管理。
如果沒有分棟，有可能中樓層以下規劃辦公室使用，中高樓層以上規劃住家。
來説，住家單價會辦公室 10% – 20% ，税賦上，住家辦公室來優惠，購買時要看清楚。
例如：2014年，新北市新莊和樹林交界有個預售屋 Super1，它土地新莊商業用地。
延伸閱讀…
很多仲介説，商業用地做住宅沒有關係，坊間有很多住辦混合大樓，會有違規使用問題。
但是看新聞時，看過「商業用地違規住宅 ，市政府要求限期改善」。
「商業用地」可以買來做「住宅」嗎？看「土地使用分區」，看「建物用途」！許多人買房時，「土地使用分區」和「建物用途」。
雖然「土地使用分區」是都市計畫裡一部分，不過，是：「上面房子，限定做哪些用途使用」。
舉例來説，見是「住宅用地」，上面房子，不管是在建照、使照、或建物謄本上，會寫「住家用」或「集合住宅」。
這個。
不過，道不是住宅用地，不能做住家使用嗎？ 答案是「」。
「商業用地」社區，可能部分為「住家用」，部分為「事務」「商業用地」例，有一些建案，他土地使用分區是「商業用地」，有部分房子，它規劃成「住家用」，有部分房子，它規劃成「事務」（辦公室）（會A、B、C、Ｄ棟別、用途。
或是中樓層做「辦公室」，樓層規劃作「住宅」）這些建案例，「事務」（辦公室）那幾户，定價會，而且建商交屋時候，會毛胚交屋，讓買方自己裝潢。
例如：2014年，新北市新莊和樹林交界有個預售屋 Super1，它土地新莊商業用地。
延伸閱讀…
它總共有 6 棟：1F、2F 全部做店面，有兩棟 3-15 樓全部都是登記「事務」，其他四棟，有一些樓層做「事務」，樓層做「住家」。
大部分建商都會合約裡面告知「建物用途」，讓自己免責。
如果買「事務」人，拿來做「住家」，有可能有「違規使用」風險。
收到6-30萬罰單外，如果限期改善，有可能「處罰」。
所以，身買方我們，要怎麼知道是哪一種呢？看「建照」上，你想買這一户「建物使用用途」。
從「使照」或「建物謄本」上，可以看到「建物使用用途」。
如果寫是「住家用」或「集合住宅」問題喔！買房選擇下樓有餐廳商場社區，還是零店面環境清幽純住宅大樓呢?無論是哪種各自有擁護者，像是住商混合大樓能享有生活機能，不過得注意出入人潮複雜且管理問題，而住宅大樓能享有居住品質，然而零店面設計規劃，可能讓房價周邊住宅1~2成，這些是民眾入手前留意事情。
住商混合大樓不僅户數多店面多，因此出入大樓人複雜，加上住宅樓下可能餐廳或公司行號，作息時間和住家，管理上困難，建議購買時要注意大樓是否有獨立進出口，挑選有分棟出入管理社區，並且若住宅樓下餐廳，應確認水管通道是否有做區隔，同時若是逛街人潮多，會影響到居住生活品質。
住商混合大樓位於交通商業區，周邊擁有完善生活機能，不過價格會周邊住宅1~2成，因此成為民眾購買住商混合大樓誘因，但是雖然可以價格入手，不過於銀行來説，這類型大樓屬於營業，因此放款成數會，這於自備款人來説，需加以考量。
住商混合大樓於店家多人潮多，因此大樓公用水電用量會純住宅多，並且如果舊式住商混合大樓，於設計上並會有分梯管制，因此人潮進進出出，電梯耗損，這會影響社區管理費，使住商混合大樓管理費用會住宅大樓上許多，屋齡大樓，加上維修費用可能，另外住商混合大樓於設有辦公室，基於安全考量，會配置天然瓦斯管線，建議購屋前要認。
純住宅社區於住户，周邊環境商業區清幽，可以提供寧靜、優良居住品質，這是家庭選購房屋時，會指定要住宅區考量之一，同時如果户數、所有權人，未來屋齡後，社區要整合改建，另外有許多總價換屋、豪宅建案，多採零店面規劃，住宅環境，吸引重視生活隱私和安全頂級客羣。
零店面大樓雖然享有住宅品質，不過於建商得犧牲高利潤店面規劃，因此會原本店面價格，攤住家房價上，造成純住宅大樓房價往往比周邊住宅1~2成，然而零店面住宅私密性強，因此保值、抗跌性，未來要轉手時。
純住宅大樓雖然有複雜店面環境，但因為沒有店面，所以若是晚上需要採買得到地方才有商店生活機能，另外若是住家位於人口集中住宅區，部分路段到了晚上可能會黑暗，此時如果社區沒有完善保全管理系統，產生安全疑慮，於工作需要晚歸人來説影響居住安全。
零店面大樓1樓多規劃社區公共設施，且設施大樓，可能設有閲覽室、健身房、游泳池公設，有些社區會規劃藝術中心、文藝館或廣場公設，面公園綠地、河岸景觀或臨單行道環境，採用零店面規劃機會，這樣雖然可以提供生活品質，但是公設會因此提高。
購買住商混合大樓買到商業區或工業區內不可作為住家使用產品，建議民眾購買前先查閲謄本，謄本登記用途應為「住宅」或「住商」，若用途為「辦公室」、「事務」，不能作為住家使用外，不能申請自用住宅税率以及政府提供各種優惠貸款，而且銀行貸款利率會、成數，提醒民眾留意。
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