房屋狀況可分為預售屋、成屋、中古屋三種類型。
每種類型房屋，有特性。
購屋民眾需要自己需求、喜好、預算因素，選擇適合且負擔起物件。
需要進一步評估自己與家人五年、十年後經濟生活狀況，才能挑物件。
讓住商不動產你分享預售屋、成屋、中古屋有那些優點、特色吧！
內政部提醒民眾簽約前應詳閲契內容，並注意下列事項：
1.確認建案請領建造執照。
2.先行支付定金才可審閲契書。
3.停車位應載明長、寬、及含車道及其他空間合計面積。
4.土地及建物登記總面積如發生誤差，部分，建商均應全部找補。
5.自來水、電力管線、瓦斯內管線相關費用應建商負擔。
6.交屋保留款是包括房屋及土地總價5%。
2.下訂：購買房屋前，合約簽訂前支付訂金。
8.建商交屋前應完成瑕疵修繕義務。
9.房子保固期限，是交屋日起算，結構部分保固15年；建材及設備部分保固1年。
預售屋指是變化，預先銷售房屋，建商取得建築執照後，不論建案是否工，開始銷售，因此稱為預售屋。
因為房屋完工，沒辦法參觀實體房屋。
會接待中心進行銷售，購屋民眾看建築模型與格局圖，有接待中心會準備樣品物，讓民眾感受屋內格局。
可買家需求調整部分設計風格格局1.接待中心看屋：如果看中意，可支付訂金。
2.繳納訂金、簽約金、開工款：總共需要付總價10~15%。
3.繳納工程款：工程款繳納方式合約內容而定。
4.客變通知：買方可客變期提出設計、建材、水電管線配置修改意見。
5.保：建商領取使用執照後進行，銀行審核買方貸款資格內容，過户後建商領取銀行撥款金額。
6.完税：繳納印花税、契税。
7.過户完成：建商領取使用執照後4個月內完成過户手續。
8.交屋、驗收、繳納尾款：驗收如果發現問題，可要求建商改善，尾款5%。
1.自備款，頭期款可以分階段付款，付款鬆。
2.房屋。
3.房屋樓層或房型選擇多。
4.可客變，改變室內格局，買方可提出設計、建材、水電管線配置修改意見。
新成屋指是建案完工，預售後剩餘户數；完工售出房屋；屋齡2年內，且人住過房屋。
因此，購物民眾得以參觀房子內外環境，有時候會其中空房裝潢品屋，讓民眾能感受房子格局傢俱陳設。
1.議價：看屋後有購買意願，透過房仲屋主進行議價。
2.下訂：購買房屋前，合約簽訂前支付訂金。
3.簽約：確定成交後，簽訂買賣契約。
4.用印：簽約7天內完成用印程序，包含包税、過户、繳納各項税金，完成房屋所有權移轉，流程可委代書辦理。
5.貸款：用印完成後，買方可銀行提出貸款需求。
6.完税：賣方繳納增值税、買方繳納契税。
7.過户：完税後辦理產權過户，買方3天內取得土地權狀及房屋權狀。
8.交屋、驗收、繳納尾款：驗收完成後，繳納尾款。
1.能買新屋，能實際看屋，減少定性。
2.屋況，不用擔心管線問題。
3.能入住，不用像是預售屋需要房屋蓋完。
1.房屋房型、樓層選擇預售屋。
2.自備款預售屋高，適合資金人。
中古屋是房屋買賣市場上，主要房屋類型房屋一次以上轉手買賣，或興建完工領取使用執照超過三年以上房屋，即是中古屋。
中古屋屋齡多半，價格，且有機會買到位於蛋黃區。
中古屋購買流程成屋購買流程，敬請參閲上方「成屋」購買流程身首購族或是年買房族羣，「 預售屋 」往往會是一個令人嚮購屋選擇，因為貸款額度，還款壓力，房子是蓋。
然而，預售屋適合所有人嗎？預售屋其他種類房屋有甚麼呢？買預售屋有甚麼點，以及有甚麼注意事項呢？今天讓筆者帶大家認識預售屋特色，以及各種購買預售屋時，需要注意資訊潛在陷阱，一起當個買房不吃虧得購屋族吧！「 預售屋 」白話來説「預先」「銷售」「房屋」，於沒有蓋進行銷售建案。
法規上詳細定義可以參考《不動產經紀業管理條例》，預售屋指「領有建造執照建造完成而以來完成建築物交易標的物」，所以預售屋這類型建案，因為建商擁有建造執照，所以我們看到是「沒蓋」、「正在蓋」、「完工但沒拿到使用執照」建案！選擇買房標時，是要決定哪一種類型產品，包含預售屋、成屋及中古屋。
這三種產品差異主要是於屋齡、使用性及貸款特性，讓我們來分析一下：「預售屋」特點於貸款成數、自備款以及可以客製化家，但缺點於沒辦法搬進去使用；而「成屋」定義完工 2 年內新房子，不僅可以使用，整體屋況；「中古屋」品質但是選擇，屋齡 5 年 50 年有，買完可以使用。
而成屋、中古屋於屋齡關係，銀行鑑價上吃虧，預售屋而言，自備款要準備很多（約 3 ~ 5 成以上），還款壓力。
此外，選擇買房類型時，要考量到產品本身變更彈性完備性。
預售屋因為沒有蓋，所以有客變空間，因此想建商換設備、建材、格局變更；而成屋因為是蓋房子了、客變上困難，不過購屋後想自行更換廚房、浴室設備是可以；中古屋屋齡關係，許多老房屋水電、管線配置，因此裝修變更成本。
詳細交屋流程檢查清單可以參考以下文章。
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有提到，預售屋受到年人歡迎原因，於「自備款」，只要總價15%～20% 即有機會購買，且不用一次付清，讓存款人會那麼有壓力；第二個優點是，於房屋沒有蓋，預售屋有許多「客變」空間，想要格局、建材、設備有彈性。
然而，預售屋有幾項隱憂及缺點是許多人。
第一，預售屋既然是「未來會蓋房子」，價格是建商蓋時「預期市場價值」而定，因此預售屋房屋單價會成屋、中古屋要。
至於未來房價是否你購買當下要，是消費者自行承擔風險，説假如購買後房地產不景氣，周遭整體房價下跌，於當初購買價格，建商是會負責喔。
第二，預售屋購買過程中，沒辦法看到實體房子，會有平面圖一些供參考「樣品屋」、「預售屋模型」，因此無論是建築物外觀、實際格局，出現完工後成品預期不符情形，這時「驗屋」這道程序，透過驗屋可以檢查施工品質是否有理想情況。
第三，是多人擔心「建商違約風險」，建商蓋房子蓋到一半，因為資金周轉、不符合建築法規，或覺得蓋虧錢而停工，而形成所謂「尾樓」。
這種情形，消費者簽約前，確認建商有沒有銀行設立「信託户」，這樣才能啟用「履約擔保機制」，保障你所付款項簽契約。
來説，「價金返」是推薦履約擔保機制，這樣你付錢全部可以拿回來。
但如果遇到惡意倒閉或擺爛跑路建商，需要有打長官司心理準備了。
預售屋買房過程涵蓋「購屋者」與「建商」，會牽涉到「承包商」、「銀行」、「代書」與「驗屋公司」；繳納費用會只有購屋訂金房貸，過程中會包含税款、驗屋費用。
以下我們整理出預售屋購屋流程，讓大家可以熟悉預售屋買賣眉角。
看完房後想要下訂時，會需要繳納「訂金」、簽訂「預售屋買賣契約書」，需要準備房屋總價10% ~ 15%頭期款；而訂金之外，要支付「簽約金」與「開工款」，來説要準備「訂、簽、開」金。
接著建案會開工，在建築期間，建商會當初談變更部分來幫你蓋房子，而工程期間需要繳納工程款，主要有「月繳納」、「工程繳納」兩種方式，隨著工程期進行，你會支付約房屋總價 10% ~ 15 %工程款，並等待房子完工。
要注意是，下訂頭期款到開工後工程款，是你自己準備，透過銀行貸款取得喔！建案完工並取得使用執照後，代表這棟建物是可以使用，這時需要透過「驗屋」來檢查房子功能品質是否完善，驗屋可説是售屋一道安全防線。
如果有建商希望你可以驗屋前過户或撥款是不合程序，過户後驗屋話，房子出什麼事情只能吃啞巴虧，千萬話術了！第一次驗屋（初驗）是，大部分問題可以檢查出來，等到建商修繕完畢後，室內沒有瑕疵後，可以到銀行進行保。
「保」是房屋貸款流程之一，身為要銀行貸款你，要去銀行申請房貸，銀行審核你貸款資格後，會確定貸款金額、貸款利率、還款方式，這個部分記得只有你和銀行往來，不要急著撥款建商喔！接著，於房屋要建商手上過户到你名下，雙方要這過程中政府繳納税款，以下來羅列税款細項：二次驗屋修繕後，房子度，這時會建商委託地政士幫你進行過户，你這時候銀行將款項撥建商。
如果房子有小瑕疵，安全起見考量可以做二次複驗，將房屋度提高！這時候筆者建議，在建商提供「驗收單」上有瑕疵地方寫上並註記「限期改善」，並建商扣下「交屋保留款」，「購屋尾款」。
等到驗屋問題全部解決後，撥付這項尾款建商，減少建商敷衍了事機會。
【房感小提醒】
內政部規範「交屋保留款」可保留 5% ，説 1,000 萬房子，可以保留 50 萬做交屋保留款，等到建商改善所有問題，這筆錢作為尾款撥付建商。
後一道流程「交屋」了！這時你可以準備住（繳）（房）房（貸）了，別忘了後確認所有文件辦，費用結清，入住手續完成，才能正式入住喔。
詳細交屋流程檢查清單可以參考以下文章。
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市面上在售預售屋產品五花八門，如果知道自己需求到處看話，會花時間。
因此筆者建議，看房前我們可以「瞭解自己需求」，包含地點、建商、建案面向：，你應該自己未來生活環境有一個想像，比如對生活機能、公共設施、交通度有許，以及哪一種區位條件你來説是。
現在預售屋建案多座落於重劃區，重劃區會有條件、客羣，就算是同一個重劃區內，存在差異，例如開發階段差異、公共設施鄰近性差異、街道寬度差異。
筆者建議範圍小範圍來挑選理想地點，並以你平時生活習慣來考量。
假如你搭乘大眾運輸到市區上班，不要因為其他誘因，選擇要自駕或大量時間通勤才能上班建案（如高速公路旁、山上、海邊、農村），以免未來生活產生折磨。
「建商品牌」是購買預售屋中考量點，於預售屋本身風險，過往建案品質於購屋者來説會是參考。
如果建商過往建案建立起口碑、品牌評價，那建案會太差。
筆者建議可以透過以下幾種方式來確認建商可信度：來説，建案產品設計會客羣產生異，例如小資或年小家庭（套房、1～2 房產品）；換屋族、大家庭或退休族羣（3～4 房產品）。
有些建案會組合多種房型，而有些建案聚焦某些客羣，因此想好你要產品做尋找，會有效率。
除此之外，筆者建議區域房價做個功課，瞭解那片區域中古屋、成屋、預售屋價格多少，你能接受價格，心裡有一個底後後續建商議價。
預售屋缺點，只能透過平面圖選擇建案，因此解讀平面圖來思考居住環境，是事情。
以下是幾點筆者認為可以多加注意地方：此外，從平面圖我們可以觀察「户梯」，户數電梯數量比例，以此評估住户數量共用電梯比例。
單層户梯1:4，四個住户共用一部電梯，或八個住户共用兩部電梯，户梯（如1:2、1:3）。
接著，於接待中心/賞屋中心並於基地位置，因此看建案前留意，並實際到基地位置走訪！此外，筆者建議可以白天、晚上時段去看房，來感受早晚周邊環境差異，白天可以觀察採光西曬情況；晚上觀察周遭環境程度與度。
可以分晴天、雨天來感受天氣下環境。
許多建案會主打「 20 分鐘到台北市」、「 10 分鐘雙學區」地點優勢來行銷建案，但建議購屋前可以 Google 地圖確認這是開車時間、大眾運輸時間是步行時間，允許話建議是峯時段際地走走，評估花費時間。
另外，建案廣告中會提及「迎避設施」如公園、學校、捷運站，而避免提到「鄰避設施」如變電、加油站、醫院、墳墓，因此周遭環境實際勘查是！多數住宅是位於住宅用地，但有些會蓋商業用地，是工業地上。
如果是住商混合型建案，人口出入會複雜；如果是蓋工業地上，「工業住宅」，不僅會有法規疑慮，後轉售會困難。
所以大家看房時務小心，購入這樣價格房子，做好承擔風險心理準備。
許多建案主打浮誇公共設施如「空中花園」、「電影院」、「宴會廳」，是公共設施，而且往往仰賴高額管理費維護。
如游泳池、SPA池沒有地維護，可能會成為大樓公共蓄水池。
公設 30% 左右，建議大家可以評估建案公共設施是否有「必要性」及「實用性」，避免每個月多花冤枉錢自己完全不到設施上。
吸引消費者買房，建商或代銷公司有時會透過誇大廣告來宣傳建案，因而誤導民眾，有時產生消費糾紛。
公平交易委員會行政決定案件， 3 年來共有 40 筆建案相關案例。
以下筆者整理出幾種建案糾紛類別，提醒大家掉入廣告陷阱：以上違法案例，建議讀者們看屋前可營建署「建築工程履歷查詢系統」查詢建案，確認這個建案獲得建築許可。
政府規定，所有預售屋建案需要「取得建築執照後」才能進行銷售，若是沒有建築執照違法進行銷售話，表示這個建案可疑，有收完錢跑路或跳票疑慮。
選擇中意預售屋後，進入關鍵簽約時刻了。
簽約時「檢視合約」，只要有一點疑慮或覺得怪怪的地方，不要簽約！身消費者我們享有 5 日合約審閲期，意思是假如建商或代銷公司你足夠時間，合約書帶回家看，或讓你有條件地看合，比如需要繳納押金、訂金，會有違反《公平交易法》疑慮，後有機會產生交易或買賣糾紛。
預售屋契約上要註建案開工日期、預計完工日期、預計交屋日期，以及如果延遲完工或延遲交屋罰則，會保障你權利。
來説，我們購買房子不只是房子本身，其中包含了土地、房屋停車位。
因此你要詳細確認購買內容，像是：