有聽過香港劏（發音同「湯」）房嗎？生活 2 坪、3 坪如蟻居上下舖超坪數著，即使是中產階級能負擔 20 坪房租，遑論購屋買房。
因此空間規劃上，坪數呈現規劃是香港屋主設計師主軸，此案住宅一共 34 平方公尺，於 10.28 坪，當地建築事務 NC Design & Architecture 運用全開放式格局，避免原有隔間牆佔不必要坪數，廚房客廳中島作為區隔，而客廳餐廳兼辦公桌是完全通透空間，落地窗引進日光，屋主可以躺卧窗邊小小卧榻區，享受午後慵陽光呢！另外呼應窗外綠意美景，湛藍色調牆面及木質感作意象延伸，讓整體居家環境多了悠然氛圍。
日本安藤忠雄建築旅，5 個聖地標建築！
破赤道！3種趨勢綠建材，鬆打造豪宅侘寂風
您需求，推薦適合設計師續續香港工作了一段時間，知道香港房價，但沒想到實際勘查後，發現「沒有，只有」。
前一陣子找租屋，不想麻煩，請了房仲（香港語：地產經紀）幫忙，而這位房仲幫我找租屋處同時，放過每個成交機會，遊説我租金省下來，去看看一個「超適合年人購買」房產，存錢兼投資。
而我受不住她遊説，決定去勘查一下這個耳聞遊戲。
我以為「搶買房」這件事情，會發生港府主導社會住宅上。
因為是市價 6 折，所以每次開放社會住宅（香港語：居屋，意指居者有其屋）申購時，會有數十萬香港人搶買，抽籤成態。
但沒想到香港，市價買房時是如此，要有銀彈外，有運氣才行。
向有買房經驗香港同事，以及香港地產房仲朋友諮詢後，確定看房和抽籤是零成本後，我決定跟去看看新建案，體驗一下這個後來令我瞠目結舌買房流程。
一、，買房要拚速度、運氣和財力？我帶看這個「海茵莊園」建案（香港語：樓盤），廣告前置期還算，但 10 月 23 日一公佈價格後，所有有買家只有大約一週時間，決定要不要參加這次買賣。
如果去看了樣品屋（香港語：示範單位）後決定要購買話，當場得準備支票 / 本票報名。
然後建商會你一個「序號」，正式抽籤時，如果抽到，買家可以抽到順序優先選房。
而今日香港，不管多地方，目前是「超額認購」狀態：釋出户數於有買家數目。
這個超額倍數是 15 倍以上，最近門某沙田建案，有 49 倍買家數想要購買。
像我新婚香港同事，到處丟自己名字去各建案，後抽了 8 個月，於中了前面購買順序，而買到了現在房子。
但超額認購，表示這房子很值得買嗎？這表示這房子利多題材夠，市場上夠熱門。
但多時候，是房仲拿自己客人「撐場面」。
因為，勸説自己客人「入票」（香港語，意指自己支票 / 本票和資料呈交建商，做為購買意願登記），如果抽中有意購買，這位客人買房佣金房仲了；而抽不中是常態，鼓勵客人「入票」於間接替該建案做了行銷，造成「很多人搶」感覺，這樣房仲能拿數字去説服他手上中籤「」買家，「你看，這麼多人搶，後不用怕賣不出去；你抽中了要放棄話，不是可惜了嗎？」同時，這樣模式於同時幫建商做了面子和裡子——多人抽，越營造該建商房子受歡迎假象。
而買家，表示多候補者，不用怕房子人買。
正因如此，這裡房仲完全是「一站式服務」。
本來，有意願買家應該要自己準備本票或支票做購買登記，但這裡房仲做事準，有意願但帶支票或本票話，房仲公司可以直接借你錢，幫你開本票建商，你本人一毛錢不用先出，直到確定抽中為止。
這一創意設計不僅了生活，還為家居增添了一絲趣味。
香港建商大者恆大、實力堅強，例如當地「地產四大家族」——即李兆基家族（恆基兆業）、李嘉誠家族（長江實業集團）、郭得勝家族（新鴻基地產）及鄭裕彤家族（新世界），每個是世界級知名富豪，住宅外，他們主要靠蓋辦公大樓 / 商場收租。
因此，許多建商設置樣品屋時，往往會選擇市區、交通自有購物中心 / 辦公大樓中。
比方我這次看建案是「九龍建業」推出案子，樣品屋設置他們位於旺角始創中心（購物中心）。
是房仲（這裡房仲兼代銷）帶看，二來是設在案場附近，不用另外租地；同時，是讓潛買家失去對新建案地理位置、實際狀況掌握，而沉浸在建商給出的「想像」中。
若樣品屋附近，每個人可以前往參觀。
但捷運站起到樣品屋所在地不過幾百公尺距離，到處是房仲，你搭話，等著帶你看屋。
應證了出發前，同事告誡我話：「直接一個地產經紀（房仲）帶你去，不然你去那邊會，會有人過來纏你。
但如果妳想體驗『麵包屑丟進魚羣裡』感覺，自己去吧！」而我房仲帶領下，順利參觀了本次品屋：沒想到香港想看樣品屋得現場排隊，排隊進入樣品屋所在樓層後，是串等待。
每間樣品屋裡頭擠滿了人，外頭有人龍。
我一路排了半天抵達樣品屋門口後，排了 10 分鐘才看到第一個樣品屋。
但一進去後感想，要用騙點閲率常用那三個字來形容–「驚呆了！」三、擠擠擠！這麼小，能住人嗎？光看建商釋出的樣品屋圖，看來還算開闊，美美裝潢讓人心動。
但實地勘查後，「目瞪口呆」以外，應該沒有第二個詞能形容了。
怎麼能這麼小？！現場看到「超美開放式格局」，實用面積有 217 平方呎，台灣大約 6 坪多，一個車位。
而房仲一旁強調：「這裡挑高三米五（香港語：樓底高三米五），很，可以一層兩層⋯⋯」其實暗示你，夾層夾層夾層，自己生空間！「比如牀可以放上面，像這樣品屋。
」參觀浴室時，我看著我那體型福態房仲，親身示範淋浴間空間「足夠轉身」證明空間配置時，我頷首微笑以外，知道該説什麼。
而該建案所謂户型，約 400 多平方呎， 13 坪，隔成 2+1 房。
但即便是所謂「主卧」，擺不下一張雙人牀，冰箱是個凍庫迷你到讓人懷疑「有人會住這嗎？」而房仲繼續吹噓著這物件處：挑高可以做夾層、浴室乾分離，夠空間轉身、總價夠、後有上漲空間、幫助年人置產⋯⋯，看到人頭湧動樣品屋，以及此起彼落交談聲，有人「呷道相報」，連線親友視訊看房，或定兩天後一起來看時，種種聽來不可思議話語這空間中交錯，我啞然失笑，心想這級黑色幽默；但想想買到這間房是一些香港人心願，打算此安居樂業時，我覺得這是驚嚇度恐怖片。
四、漲漲漲！價格單分批公佈，買房成了賽局理論實踐這一户家庭創意智慧，藉助日式風格設計，45.7平方米住所打造成了一個4居室家，温馨實用。
接下來，讓我們一起走進這個家，參觀這個融合裝修案例，感受這個家家庭氛圍，希望能夠大家帶來實用設計。
這個家座標位於香港半山區，這裏房價是寸土寸金，房屋面積45.7㎡。
原始户型是一個2室1廳1廚1衞格局，這樣佈局於一個3口之家來説是夠住，但人口眾多情況下顯得適用。
家庭常住成員包括一對90後夫妻、兒子、外婆和保姆，共計5人，因此空間內如何滿足各人居住需求成為了一個挑戰。
設計師充分考慮了家庭成員需求和生活方式，通過創意的佈局和緻設計，實現了空間內多功能性和性。
設計師原有2室1廳的佈局上進行了調整，廚房外移騰出了一個保姆房，並客廳設計成了多功能榻榻米房，這樣家裏成了一個小小的4居室，滿足5口人居住需求。
這種空間規劃使得每個房間能夠得到程度利用，滿足了家庭成員需求。
空間內，設計師地設計了各種儲物空間，如廚房區域櫥櫃、客廳區域地板下收納空間、主卧和兒童房內櫃子，充分解決了家庭物品儲存問題。
整個設計過程中，設計師家庭成員需求放在首位。
從保姆房的佈置到兒童房設計，每個房間體現了家庭成員生活方式和喜好。
進入家門，入户小玄關後，映入眼簾是一片而實用廚房和餐廳，開放式廚房餐廳區域是家庭生活核心。
設計師這個空間裏，充分利用原廚房空間，地將廚房外移，騰出了一個保姆房，如此，既解決了保姆居住問題，廚房增添了感。
廚房區域櫥櫃，有序地排列，充分利用每一寸空間，不僅提供了儲物空間，還為廚房區域增添了感。
影響廚房操作和室內動線，廚房櫥櫃和吊櫃做了尺寸設計，實用性和美觀性得到了保障。
餐廳區域，白色長方形餐桌廚房，簡約設計令人眼前一亮。
、一凳子與餐桌搭配，讓餐廳滿足多種功能需求，實用。
廚房區一體化櫃子，成為了儲物絕佳選擇，為家庭雜物提供了，同時增添了空間層次感。
多功能設計理念，客廳打造成了一個榻榻米空間，為家庭提供了休閒、娛樂和睡眠空間。
整個空間石膏線裝飾牆面，營造出、、大氣家居氛圍感。
整個區域做了地台設計，隱藏功能讓空間更具實用性。
大面積落地窗這個區域帶來了自然光線，讓人感受到室內開闊。
這個房間不僅可以作為休閒娛樂區域，還可以轉化額外卧室，增加了居住靈活性。
榻榻米式沙發擺放其中，坐墊讓人可以地享受片刻時光。
地板下儲物設計，地板暗藏玄機，可下面櫃子拉伸為茶几，既滿足了茶几功能，增加了空間靈活性。
這一創意設計不僅了生活，還為家居增添了一絲趣味。
摺疊式門增加了隱私性，客廳變成一個獨立卧室。
這一設計兼顧了私人空間和公共空間需要，為居住者提供了選擇。
整個空間中有多隱藏式設計，摺疊門、隱藏收納櫃，多功能餐桌，每一個空間充滿着可能，等待居住者去充分開發和利用它。
主卧自然色調為主，白色、原木色、灰色搭配一起，營造出温馨氛圍。
牀落地窗，讓清晨陽光温暖灑進房間，與外面山景和美景交相輝映。
雙人牀雖佔了大部分空間，但於牀品和牆壁色彩搭配得當，房間保持了感覺，保證了居住感，顯得擁擠。
牀尾處原木色一體化櫃子設計兼具美觀和實用，房間增加了儲物空間。
主卧中另一個亮點是櫃子設計：空間利用到尺寸和佈局，每一處充分考慮了實際使用需求。
卧室內收納空間主要來源於大小不一櫃子，櫃子既有開門式有抽屜式，能夠容納各種物品，從衣物到書籍、擺件，能找到對應收納區域。
同時衣櫃中有一個隱藏設計，拉出抽屜櫃，可以變身成一個梳妝枱。
榻榻米式牀靠近窗户擺放，使得房間充滿着光線和温暖，為孩子提供了學習和玩耍空間。
牀下空間充分利用起來，設計師地牀下空間創造成了一個儲物空間，為玩具、書籍提供了收納區域。
房間另一側佈置了書櫃和書桌，是兒童學習和玩耍核心區域。
書櫃採用了懸浮式設計，既能儲存書籍，還為房間增加了一份空間感。
書桌設計十分，既提供了一個學習空間，座位下儲物提供了額外功能。
座位和書桌結合，不僅能夠滿足學習需求，還為玩具和書籍提供了一個有序儲存空間。
兒童房整體色調而温馨，搭配傢俱和裝飾物充童趣。
房間內充滿了創意細節，每一個角落充滿了趣味和功能性。
今年元旦，和男友到香港跨年。
臨走之前，Aribnb上大費周折找房源。
房子位於新界沙田區翠邨，鄰近天橋靠近大圍站，從住宅到地鐵走路差不多十分鐘樣子，交通還算。
我們租是一個主卧，不到十平米樣子，每天租金659人民幣。
房主是香港讀書內地女孩，人nice，元旦時候回大陸陪家人，我們對接上。
之前Airbnb[1]上找房子時候，見識了香港土地寸土寸金，這樣價錢租到這樣房子，知道心裏説了多少遍“划算”了。
房子格局，一張三面靠牆雙人牀，一個靠窗書桌和一個DIY簡式衣櫃。
兩個人站進去屋子滿滿當當了，行李拖進來後，只剩下落腳地兒了。
於我們這樣窮學生來講，來香港旅遊，只能選擇這樣蝸居了。
詢問了下物業，我們居住房子每月租金達到7000+港幣了。
和香港相比，北上廣深每月3000元可以自如[2]上租一個15-20平，交通卧室，回家後能有一個小小獨立空間讓自己回血。
新界是香港（主要包括香港島、九龍和新界）地價一個地區，截至到2016年10月，新界地區私人住宅租金達到31.83美元（247港幣）每平米每月。
中原地產二手房交易數據，我們居住社區，實用面積320平方英尺左右（30平方米）[3]房子，售價到了50萬美元左右，摺合每平方米1.67萬美元。
——聽上去，生活香港年輕人我們“北漂”買房方面面臨着壓力。
北大讀博士一年多，闆強調，經濟學是“經濟現象”驅動研究，逼着我養成了一個經濟現象“刨根問底”習慣。
這兩年，內地一線城市房價一飛沖天，房價是否有泡沫，房價是否會崩盤是會繼續上漲？——這是現在大家關心問題。
擁有700萬人口香港，房價如此，是理性還是泡沫？懷着這些疑問，我遊玩做實地調研，做點數據整理，我發現：第一，香港有着旅遊、零售、貿易、金融服務和房地產行業，是世界第三金融中心，但和許多發達國家，目前她面臨着經濟增長，人口老齡化問題。
第二，陸地面積和可開發利用土地，讓這裏每一塊土地寸土寸金，房地產是香港發展和核心推動力。
第三，香港房屋分為公營永久性住房和私人永久性住房，前者是ZF中低收入人羣提供住房，租金和售價，佔總體房源43.89%，後者私人可以出租、買賣房源，佔整體房源56.11%。
第四，目前香港私人住宅售價1.57萬美元/平方米，租金水準基本達到每月40美元/平方米，私人住宅售價和租金企是繼2003年後市場一路上漲結果，並且售價增長幅度要於租金增長幅度。
第五，雖然供求關係歷史來看，香港房地產市場近期崩盤可能性，但是房價進一步上漲原動力，目前香港房價是否含有泡沫成為一個懸而未決問題。
後，雖然香港房價，但是得益於ZF提供公營永久性住房，首付比例，鬆貸款環境，港漂首付和月供壓力於北漂。
如果天天居住香港，解決住房，問題沒有。
（3）香港房價多用平方英尺標價，1平方米=10.76391平方英尺。
租金方面，和私人永久性住房相比，ZF提供公屋單位租金每月7美元/平方米，而房產交易市場上，70平米以下私人永久性住房租金接近其7倍。
延伸閱讀…
雖然地理面積狹小，人口密度，老齡化問題，但經濟保持着發展態勢。
這一塊兒地方上，生長出極旅遊、零售、貿易、金融服務和房地產行業，成為世界第三金融中心，不可不謂是奇蹟。
香港全境香港島，九龍和新界三大區域組成，其中香港島人口佔比17.2%，人口密度15740/平方公里，九龍人口佔比30.2%，人口密度47040/平方公里，新界（包括水上）人口佔比52.6%，人口密度4020/平方公里。
狹小陸地面積加上可開發利用土地（佔總面積30%），讓這個城市每一塊土地變得寸土寸金。
香港人口處於上升狀態，近些年保持着0.6%小幅增長，目前734.7萬人（見表1）。
於是服務型城市，而女性服務行業具有得天獨厚優勢，因此香港居住女性多，共397.17萬人，佔總人口54.1%，性別比例850[1]。
年齡劃分（如圖1），香港0-14歲人口佔比11.3%，15-24歲人口佔比10.4%，25-34歲人口佔比15.7%，35-44歲人口佔比15.7%，45-54歲人口佔比16.6%，55-64歲人口佔比15.3%，65歲及以上人口佔比16%。
而同期大陸人口結構，0-14歲人口佔17.2%，15-64歲人口佔比73.4%，65歲以上人口佔比9.4%。
聯合國標準，當65歲老人佔總人口7%以上時，該地區即視進入老齡化階段。
此判斷，大陸目前處老齡化初始階段，而和很多發達經濟體，老齡化是香港面臨挑戰。
素質年輕人人力成本高居不下，所以香港服務業和大陸清一色年服務員局面很，很多行業服務員年，男性多。
如今香港，家庭住户每年收入中位數達到3.98萬美元[2]，東南亞地區於澳門、新加坡、日本，是收入經濟體代表。
2016年，香港本地生產總值（購買力平價計算）總計4273.88億美元，人均58094美元，和美國並列排名第11，而同期內地人均生產總值14340美元。
作為一個典型服務業城市，香港一、二、三產GDP貢獻0.1%，7.1%和92.8%，身處於這裏，港人兢兢業業工作精神和不至服務意識感染。
環球經濟之際，香港經濟近些年保持着2%以上增長（2015年取得2.4%增長，略低2014年2.6%增幅）。
通脹率四年回落，由2014年3.5%下降2.5%。
勞動人口392.6萬人，佔總人口53.43%，失業率幾年維持3.3%水準，收入情況，利率水準（存款利率0.26%，優惠貸款利率5%）。
香港資本市場發達，截止到2016年底，香港主板上市公司總數1713家，創業板上市公司總數260家，總市值3.15萬億美元和411.61億美元。
而同期我國A股市場共有上市公司3034家，總市值7.35萬億美元，超過香港主板市場總市值130%。
2015年香港股票市場波動，恆生指數2015年4月28400高點，一路觸底2016年2月18320點，跌幅35.5%。
2016年保持着波動中上漲趨勢，截止到2016年12月30日，恆生指數收官於22000點。
香港，房地產被稱物業(Property)，物業包含住屋功能，包含財富儲藏涵義。
20世紀80年代以來，上揚地產改變了香港人投資和消費習慣，房地產行業成為香港經濟核心支柱部門之一，2009年開始，房地產部門貢獻GDP保持5%以上。
城市化過程之中，ZF建設市鎮一系列政策(如公共設施完善)，直接推動房地產市場走強。
港府每年財政預算30%左右來自土地拍賣，ZF地税和印花税上獲得收益財政收入之中佔比例；同時香港大地產開發商是上市公司，這些公司股票交易中ZF可間接得利。
另外，發展迅猛房地產不僅製造了數家香港巨型家族企業財團，而且催生了一個產業隊伍。
加上香港銀行主要業務是房地產貸款，因此銀行贏利和房地產有密切關係。
總而言，這個經濟體背後，房地產是這個城市發展和核心推動力。
香港房屋可以分為公營永久性住房和私人永久性住房，公營永久性住房是ZF（主要為香港房屋委員會和香港房屋協會，以及ZF部門房屋署）為收入水準居民提供政策性住房，佔全港物業市場房源比例43.89%，居住條件，申請條件，大多位於新界和九龍兩地。
私人永久性住房是大家可以出租、買賣房源，佔整體房源56.11%，目前香港私人住宅售價和租金企是繼2003年後市場一路上漲結果，並且售價增長幅度要於租金增長幅度，地區私人住宅售價和租金存在着顯着，港島房子於九龍，九龍房子於新界。
公營永久性房屋主要包括“公共租住房屋”（簡稱“公屋”）和“資助出售居住單位”（簡稱“居屋”）。
而言，公屋[1]包括香港房屋委員會公共租住房屋和中轉房屋，香港房屋協會出租單位和長者安居計畫出租單位，公屋和內地“廉租房”相似，主要由ZF出資興建並擁有產權，然後價格租給低收入人羣。
突出是租金，於市場水準，但是居住條件，人均居住面積13.1平方米，申請條件，對象為符合條件低收入居民。
居屋包括香港房屋委員會租者置其屋計畫、居者有其屋計畫[2]、私人參建居屋、中等入息家庭房屋計畫、可租可買計畫和置業計畫單位，以及香港房屋協會住宅發售計畫，夾心階層住屋計畫和資助出售房屋專案單位。
居屋和內地“經濟適用房”性質相似，由ZF或私人開發商合作建立，售價，單位面積要於公屋，但需要收入水準於程度才能申請且不能進入市場流通買賣。
公營永久性住房人口大多分佈新界和九龍，兩地分佈佔57.6%和32.8%，有9.5%公營永久性住房居民分佈香港島。
公屋面積，82.8%公屋室內面積40平米以下，其中30-39.9平米房源佔所有公屋46.2%，人均居住面積13.1平方米。
居屋面積能一些，居住條件宜人，40平米以下房子佔比21.5%，40-60平米房子佔66.7%，超過60平米房子有8.8%。
2015年例，ZF提供住房和私人新建住房比例，1.1萬單位。
其中落成公營永久性住房94.4%處在新界，5.6%處九龍。
落成私人永久性住房中有61.5%位於新界，21.8%位於香港島，剩餘的16.7%位於九龍界內。
租金方面，和私人永久性住房相比，ZF提供公屋單位租金每月7美元/平方米，而房產交易市場上，70平米以下私人永久性住房租金接近其7倍。
延伸閱讀…
十多年來，ZF投資於房屋建設公共開支佔比持續數年超過5%，2015年例，ZF斥資41.4億美元投資公營永久性住房建設，佔公共開支總額6.9%。
目前，329.52萬中階層居民形式受惠於香港ZF資助補貼，解決了住房問題。
截止到2016年3月，香港ZF共提供公營永久性房屋118.8萬套，佔43.89%，其中公屋78.9萬套，資助出售居住單位（居屋）39.9萬套，45.6%香港居民提供了住房保障。
於申請居住和買賣公屋和居屋條件嚴格，公屋例，申請到獲批，申請者需要4.5年，即使是中長者，即年齡超過60歲香港居民，等候時間需要2.4年。
因此入住這類房源還是有困難。
而於未能申請到ZF住房居民而言，他們選擇只能是私人住宅了。
目前，自置居所住户佔香港總住户數目的50.2%。
香港私人住宅分為5類，其中實用面積於40平米A類住宅，40-69.9平米B類住宅，70-99.9平米C類住宅，100-159.9平米D類住宅，超過160平米E類住宅。
截止到2015年年末，5類私人住宅佔31.08%，48.89%，12.25%，5.53%和2.25%，100平米以下私人住宅佔比高達92.22%（如圖2）。
來説，結婚夫婦首套購房大多30-40平米A類住宅，但是港人能這麼空間蓋出兩室一廳一廚一衞，卧室牀三面靠牆是不過事情。
相比之下，大陸二三線城市100平米以上房子香港就算是“豪宅”了。
香港房屋空置率，近三年維持3.7-3.8%水準。
得益於住房需求，即使業主自己不住，大都可以通過租金將房源出租出去。
供求關係作用下，小户型房屋空置率，A類和B類住宅空置率2.3%和3.2%，而E類住宅空置率達9.5%。
縱觀香港房地產市場走勢（圖3），香港私人住宅目前房價和租金是2003年SARS危機後一路持續上漲結果。
1997年10月，香港房價攀升到歷史峯，當時住宅售價指數172.9，租金指數139.3。
伴亞洲金融危機發生，房地產泡沫破裂，截止到2003年9月，售價指數和租金指數跌落58.4和71.9，跌幅65%和48%。
2003年後，房地產市場一路上揚，了8年時間，到2011年年初，住宅售價和租金漲回亞洲金融危機之前水準。
截止到2016年9月，私人住宅售價指數和租金指數288.4和169.8。
於2003年低點，13年來售價和租金指數漲幅分比393.84%和136.16%，年化增長率為51.93%和42.28%，私人住宅售價增幅要於租金增幅，投資房產具有回報率。
地區私人住宅售價和租金存在着顯着，總體而言：港島房子於九龍，九龍房子於新界。
圖4展示了1997年香港迴歸後到現，三個地區私人住宅售價走勢。
1999年初時候，港島私人住宅售價達到6642美元一平米，九龍和新界私人住宅一些，5000美元/平方米，2003年年中，港島房價歷史性跌破4000美元/平方米，而九龍和新界房價處在2800美元/平方米歷史地位。
2003年SARS過去後，房價保持持續性上漲，2008年金融危機和2015年房價有顯着下挫之外，整體房價一路攀升。
截止到2016年9月，港島私人住宅售價達到1.91萬美元/平方米，九龍私人住宅售價1.63萬美元/平方米，新界私人住宅售價，但是達到1.27萬美元/平方。
2003年，售價年化增長率保持100%以上（名義量）。
圖5 顯示了三個地區私人住宅月租金情況，1999年初，港島私人住宅月租金達到27美元/平方米，九龍和新界每平方米私人住宅月租金水準22美元和17美元。
2003年租金水準達到點，當時港島租金水準20美元/平方米，九龍和新界17和12美元/平方米。
截止到2016年9月，港島，九龍和新界租金水準上升到51.61美元/平方米，42.45美元/平方米和31.7美元/平方米，2003年，租金年化增長率保持25%以上（名義量）。
圖6顯示了上世紀90年代到現在投資各類私人住宅市場回報率。
觀測時間內，5類住宅回報率超過2%。
上世紀90年代，私人住宅市場回報率可達到9%水準，但是房價下跌，截止到世紀交，回報率5%水準。
2003年後，私人住宅市場回報率有下降趨勢。
目前2%-3%水準。
其中，A-E類房產市場回報率遞減，説小户型房子受到人們青睞。
圖7私人住宅價格指數和住宅交易量之間關係，圖中顯示，2008年，2012年和2015年，價格指數下降讓私人住宅交易量發生下滑。
2012年開始，私人住宅交易量發生結構性改變。
近4年交易量，處在5000套左右水準。
究其原因大體是於ZF房地產市場管制所致。
面錢湧進持續推高香港樓市，2012年10月，香港特區ZF決定提高額外印花税税率(SSD)及適用期[3]，並實施買家印花税(BSD)[4]，坊間俗稱“雙辣招”。
——理解，ZF提高持有期於三年房產銷售印花税，抑制短期投機行為，並所有非香港永久性居民或公司名義購買住宅物業人士徵收15%價税。
2012年“雙辣招”實施後，外資進入香港炒房得以控制，房地產交易量下降，但是價格節節上升。
（1）公共租住房屋（簡稱“公屋），基本於內地廉租房。
（2）“居者有其屋計畫”提供房屋，類地經濟適用房。
居屋計畫自1976年開始推行，由ZF提供資金，興建樓宇，於市價30%-40%價格，賣公屋租户和其他符合標準中下收入家庭。
居屋條件要於公屋，建築面積基本40-80平方米之間，售價兩三百萬港元左右。
申請居屋有收入和資產限制。
（3）提高額外印花税税率(SSD)及適用期。
如物業持有期6個月期內出售，税率20%(15%)；如物業持有期超過6個月但12個月期內出售，税率15%(10%)；如物業持有期超過12個月但36個月期內出售，税率10%(超過12個月但24個月內，税率5%)。
（4）實施買家印花税(BSD)，非香港永久性居民，即所有外地人士或公司於香港置業，負擔額外15%買家印花税，如果3年內賣出物業，出售時間徵收額外印花税面如此房價，很多人會想起1998年香港房地產市場崩盤，但是98年和現在情況具有可比性嗎？當前香港房價是否存在泡沫呢？而需求方面，1997年香港實際GDP增速達到5.1%，通脹率5.8%，儲蓄存款利率4.75%，優惠貸款利率9.5%，飛速發展了20年，居民財富開始大量流入房地產市場和股市，推高資產價格泡沫。
並且大陸改革開放，大量錢湧入香港，推高了香港房市和股市。
1991年初到1997年9月，售價指數49.6升至169.5，租金指數79.2升至138.9，售價指數和租金指數年化增長率110%和90%。
港島A類住宅例，1991年初售價2584美元/平方米，租金為每月20美元/平方米，截止到1997年9月，每平米售價達到9740美元，月租金達到33美金，租金和售價年化增長率290%和50%。
而伴1998年亞洲金融危機，香港經濟陷入谷底，很多人因此失業，購房，地產需求端。
與此同時，於香港特首董建華宣佈“八萬五建屋計畫”[1]開始實施，ZF首次大規模供地計畫量和麪積，使得住宅供應量上升。
2000年，首批“八萬五”計畫中興建房屋正式推向了市場，一年內共有85710套住宅建成；其後2001年，有總共10萬套住宅推向了市場，這一數字大大超過了85000套目標；2002年，因為社會輿論抨擊，年內新房供給減少67000套，市場中存在大量空置房屋。
此外，加上之前買房人貸，銀行收回房產進行拍賣，以及大量資金外逃拋售房產所導致房地產市場賣壓，進一步壓低了價格。
截止到2003年9月，售價指數和租金指數跌落58.4和71.9，跌幅65%和48%。
1998年崩盤時市場環境相比，現在香港2%以上增長GDP，2008年後時間低利率水準（存款利率0.26%，優惠貸款利率5%，按揭貸款實際利率2%-2.5%），城市人口聚集能力（近些年0.6%人口增長）保證了房產需求端的。
供給方面，香港ZF維持公平土地供應，雙管齊下採用“土地申請表制度”[2]和主動賣地兩種土地出讓政策，如圖8所示，近些年來，香港私人住宅供應量，短期內出現政策變動導致土地供應增加可能性。
此外，和北京相比，香港房地產價格繼續上漲原動力。
，近年香港傳統財富支柱（旅遊、零售、貿易、金融服務和房地產開發）受到週期性和結構性低迷影響，GDP保持2%左右增長，和北京2016年6.7%增長幅度相比，經濟增速差距4%以上。
其次，支撐房價進一步上漲人口因素存在顯着差異，香港常住居民713.13萬人，人口密度6544人/平方公里，而北京常住人口達到2170萬，主城區[3]人口密度9370人/平方公里。