如今生活節奏，我們做任何事情講究方便快捷。買房時，周邊設施是不可忽視。誰希望出門有菜場，走幾步能逛街。
現在很多樓盤帶大型商業體，主流還是商住分離，但有是商住一體即樓下商業，樓上住宅，這種商住一體購物0距離住宅嗎？
住宅底層帶商業，分為兩種形式。一種是商業位於住宅樓一層、二層或地下層，為一些小店鋪；另一種是屬於住宅建築物“裙樓”，大都一三層，全部是商業用途，經營有大型超市。
一些業主認為，這類住宅不出小區可以逛街，下樓能吃喝玩樂，與生活息息相關衣食住行方面服務，要啥有啥，休息時間內，上班族生活和娛樂需求一點耽誤。商住一體這種複合性疊加效應既可以提高商業自身價值，可以提升樓盤升值潛力。
但有業主擔憂，雖説現商業電梯和住宅電梯是分開，但樓下商場，來人員過於複雜，生活安全和私密性得不到保障；商場營業時間晚，吵鬧且夜晚存在光污染；此外，可能會有商户侵佔綠地、商業活動交通沖，其相比純住宅小區，問題着實。
如果樓下是底商，底商規劃不合理，入住商業業態無任何限制，那麼會產生很多問題。碰到規劃合理底商，能生活帶來多和。
如果底商有菜市場或者經營有飯店，那麼衞生狀況不容，同時要心油煙味竄到樓上住户家。
此外，夏天人們喜歡吃露天燒烤，如果有燒烤店，那麼果皮紙屑是不可避免。這個得看規劃和管理，如果底商都是類似於藥店、花店、洗衣店、煙酒店、銀行、便利店之類商業，衞生狀況會很多。
商業門前有大片空地，是跳廣場舞去處；如果樓下是KTV或者放置有受小孩子歡迎“搖搖車”，那麼，要到晚，噪音。
買房選擇下樓有餐廳商場社區，還是零店面環境清幽純住宅大樓呢?無論是哪種各自有擁護者，像是住商混合大樓能享有生活機能，不過得注意出入人潮複雜且管理問題，而住宅大樓能享有居住品質，然而零店面設計規劃，可能讓房價周邊住宅1~2成，這些是民眾入手前留意事情。
住商混合大樓不僅户數多店面多，因此出入大樓人複雜，加上住宅樓下可能餐廳或公司行號，作息時間和住家，管理上困難，建議購買時要注意大樓是否有獨立進出口，挑選有分棟出入管理社區，並且若住宅樓下餐廳，應確認水管通道是否有做區隔，同時若是逛街人潮多，會影響到居住生活品質。
住商混合大樓位於交通商業區，周邊擁有完善生活機能，不過價格會周邊住宅1~2成，因此成為民眾購買住商混合大樓誘因，但是雖然可以價格入手，不過於銀行來説，這類型大樓屬於營業，因此放款成數會，這於自備款人來説，需加以考量。
住商混合大樓於店家多人潮多，因此大樓公用水電用量會純住宅多，並且如果舊式住商混合大樓，於設計上並會有分梯管制，因此人潮進進出出，電梯耗損，這會影響社區管理費，使住商混合大樓管理費用會住宅大樓上許多，屋齡大樓，加上維修費用可能，另外住商混合大樓於設有辦公室，基於安全考量，會配置天然瓦斯管線，建議購屋前要認。
純住宅社區於住户，周邊環境商業區清幽，可以提供寧靜、優良居住品質，這是家庭選購房屋時，會指定要住宅區考量之一，同時如果户數、所有權人，未來屋齡後，社區要整合改建，另外有許多總價換屋、豪宅建案，多採零店面規劃，住宅環境，吸引重視生活隱私和安全頂級客羣。
零店面大樓雖然享有住宅品質，不過於建商得犧牲高利潤店面規劃，因此會原本店面價格，攤住家房價上，造成純住宅大樓房價往往比周邊住宅1~2成，然而零店面住宅私密性強，因此保值、抗跌性，未來要轉手時。
純住宅大樓雖然有複雜店面環境，但因為沒有店面，所以若是晚上需要採買得到地方才有商店生活機能，另外若是住家位於人口集中住宅區，部分路段到了晚上可能會黑暗，此時如果社區沒有完善保全管理系統，產生安全疑慮，於工作需要晚歸人來説影響居住安全。
零店面大樓1樓多規劃社區公共設施，且設施大樓，可能設有閲覽室、健身房、游泳池公設，有些社區會規劃藝術中心、文藝館或廣場公設，面公園綠地、河岸景觀或臨單行道環境，採用零店面規劃機會，這樣雖然可以提供生活品質，但是公設會因此提高。
購買住商混合大樓買到商業區或工業區內不可作為住家使用產品，建議民眾購買前先查閲謄本，謄本登記用途應為「住宅」或「住商」，若用途為「辦公室」、「事務」，不能作為住家使用外，不能申請自用住宅税率以及政府提供各種優惠貸款，而且銀行貸款利率會、成數，提醒民眾留意。
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我們走在台灣市區，往往會覺得住宅與商店並存，而菜市場、學校、宮廟、醫院工廠附近，看不出有甚麼設立規則可言，這麼雜亂紛擾存在著。
六、工業住宅附近很多，可以買嗎？
但是我們走重劃區或是會區域，會發現馬路、住宅區商業區有劃分。學校、公園錯落，有宮廟、醫院菜市場或大賣場，但井然有序，各自各自區域發展。
，沒有看到工廠！
因為歷史因素，許多區域當初並沒有都市計畫，或是有都市計畫但是因為種種因素沒有辦法照著做，因此所有功能性建築物無法理想而建，形成雜亂無章法現況。但是都市計畫或是重劃後，住宅區是住宅區，商業區是商業區，工業區是工業區，同時政府排除萬、大力推動話，這樣大家住得，許多都市計畫各區域功能得以發揮。
而我們買房子時候，會發現住宅區分成住一、住二、住三、住四，這要怎麼？有嗎？
另外有住宅位於住商混合大樓，有的是住宅大樓，哪一種？
有，工業區住宅附近住宅區成屋很多，能買嗎？
這林林總總問題，讓這篇文章給大家解答！
土地使用分區政府土地分門別類，都市計畫，整體上土地做規畫運用，進而誕生各種土地功能劃分。
例如「住宅區」規劃適合居住，適合工廠；工業區牽涉到廢水排放、廢棄物、空氣汙染、進出交通問題，住宅區需求完全，那麼規劃出各種「工業區」。
而公園需要規劃住宅區四周，而不是工業區裡面。住宅區需要有商業機能，那麼商業區規劃何處？這土地使用分區。
第十四條 都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，限制其使用：
除前項使用區外，時得劃定專用區。
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都市計畫地區得依都市階層及規模，考量地方特性及實際發展需要，於細部計畫書內住宅區、商業區再予細分，予以程度管制。
從上面可以看出，如果一個都市或區域，能夠都市計畫，各區藍圖規畫，同時規劃來運行，那麼是一個都市。但是於都市發展往往不是有圖而是有人羣居，因此變成需要有拆遷或是規劃過程。這都市！簡稱「」。
而我們瞭解什麼是土地使用分區後，我們有關係住宅區，我們可以來認識一下了！
我們如果接觸到預售屋、成屋或是中古屋地籍資料，看圖時候往往會看到住一、住二、住三、住四？這是甚麼意思？有嗎？
有！不止這四種，其實住宅區一共有九種多！如下表：
維護實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅主，維持人口密度建築密度，並防止非住宅使用而劃定住宅區。
維護實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業使用，維持中等人口密度建築密度，並防止工業具規模商業使用而劃定住宅區。
第二種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制地區。
第二種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制地區。
維護中等實質居住環境水準，供設置各式住宅及零售業使用，維持人口密度建築密度，並防止工業具規模商業使用而劃定住宅區。
第三種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分於第三種住宅區地區。
第三種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分於第三種住宅區地區。
維護基本實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微工業零售業使用，並防止大規模工業商業使用而劃定住宅區。
第四種住宅區內面臨道路，臨接或面前道路側有公園、廣場、綠地、河川，而經由都市計畫程序劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分於第四種住宅區地區。
上表我們可以看出來，住一是住宅區，與建築羣，好像美國別墅區，沒有任何商店，不能有任何商業行，是純住宅區。住二則可以有零售業服務業了，例如超商。住三則可以蓋得密集；住四可以住宅區裏面有工業，例如小型食品加工廠進駐！
所以這住一到住四區別是！如果追求超級、不要商店，那麼住一。如果需要有是住宅區有有一些超商商業機能存在，那麼住二、住三是首選。
但是，你是否看得是霧煞煞？落實實際層面上，甚麼可以住宅區？甚麼不行？我們後面會説得詳。
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建蔽率容積率是公式，然後百分比形式呈現。下圖可以讓我們瞭解建蔽率容積率：
建蔽率建築物廣度有關。建蔽率，表示公共空間要保留得；建蔽率，表示建商可以蓋基地面積，空地不用留那麼多。
所以建蔽率，於建商。，有時候建商會使用那麼多建蔽率，他空間留下來做周邊花園，做開放空間，那麼反而能顯示出這棟建築物價值感，會隔壁建築物背靠背，反而房屋價格會！所以要使用全部建蔽率，蓋得滿滿的，這個道理。
而容積率建築物高度有關。基本上容積率，可以蓋樓層，顯得擁擠；容積率話，那麼樓層，各層樓採光，價格反而。所以我們可以看出，有住宅大樓蓋二三十層樓，反而像是個巨物、鴿子籠。有樓蓋十層樓，卻十分緻，單價反而。這是只有一兩層樓別墅，見得二三十層樓大樓原因之一。
事情來了！樓層數=容積率/建蔽率，所以政府雖然規定了土地建蔽率容積率，但是建商只要不要超過就算合法。所以有建商會加大每一層樓面積，但是蓋高了；有建商希望蓋樓，但是每一層會。所以樓層會胖瘦一！看建商怎麼規畫。
政府規定建蔽率容積率處，則如下表：
所以建蔽率容積率是避免空間壓迫感，不要一塊地蓋得。
那麼有沒有建蔽率容積率突破限制？有！例如台北101，蓋目的要成為世界第一高樓，因此建蔽率容積率肯定要放寬蓋出來。因此通過擴大基地面積（合併 A22 和 A23 ）、降低建蔽率（法定建蔽率 60%，實際只用了 50% 建蔽率，讓樓能夠蓋得），然後容積率752.62%，蓋得那麼！而且都市計畫是「信義計畫專用區」，不是商業區呦！因此能夠解放，所以台北101是特例中特例。有人説，如果台北市容積率來蓋，那麼台北101如果要蓋101層，那麼每一層樓只能蓋一張紙那麼大。
認識建蔽率容積率後，接下來我們可以看一下商業區畫分，是分成商一、商二、商三、商四。
從下表，是看建蔽率容積率，可以區別商一到商四了：
所以商一到商四可以看出來，商三開始有了娛樂業，前面商一商二是不準娛樂業其中。而且商業區數字商業化，建蔽率容積率，表示可以蓋得、。
因為都市計畫是地方政府職責，因此我們要知道，每一個都市所訂住一啦，商一啦，建蔽率容積率不相同，是地方特性來訂。例如是住二或住宅區，都市發展腳步，需求，新北市、高雄市、台北市住二或住宅區建蔽率容積率，如下表：
那麼實際層面上，住宅區商業區，那些產業可以進駐？那些不行呢？下表一目瞭然！我們台北市例：
所以北市要買住家，在台可以買住宅區，可以買商業區商一到商四，是合法住宅！
從上面圖表我們可以瞭解，住宅區可以蓋住宅，商業區商一到商四可以蓋住宅！因此住宅大樓，建商一樓有弄店面。許多台北市精華區大馬路旁，這種住宅豪宅型大樓多！加上開放式空間，這些豪宅看起來像城堡。
同樣，有住商混合型大樓存在。一樓是各種店面，二樓以上是住家，！
純住宅住商混合可説是各有優缺點，像青菜蘿蔔各有所好一樣。有人喜歡，希望一樓是餐廳或店家；有人希望一樓是店面，希望住家有人氣！
另外購買住商混合大樓，買到商業區或工業區內不可作為住家使用產品！建議民眾購買前可以先查閲户口謄本，謄本登記用途應該「住宅」或「住商」，若用途為「辦公室」、「事務」，不能作為住家使用外，不能申請自用住宅税率以及政府提供各種優惠貸款，而且銀行貸款利率會、成數，民眾要留意，不要買錯了後悔。
六、工業住宅附近很多，可以買嗎？
我們市場上可以遇到一種房屋產品，發現附近住宅單價很多，樣品屋是蓋美輪美奐，整個銷售流程好像不是賣公司辦公室而是賣住宅或是換個名字叫做賣企業會、企業俱樂部或企業教育訓練中心。這是甚麼問題？
這裡我們澄清，「工業宅」這三個字本身違法，應該有這三個字出現！什麼？因為工業區禁止、允許有住宅出現，工業區工廠林立地方，是工業家，而不是你家或我家！
所以如果稱呼工業宅，變成五個字，那「非法工業宅」。
其實很多土地使用分區不能蓋住宅，不只工業區！如下圖。
細分之下，包括：