看屋買房期間，洽談意向時，仲介會提供 不動產説書 ，裡面記錄房屋產權資訊、周遭環境、使用現況及其他相關事項。
房子方方面面多，透過説書讓買方瞭解房屋相關資訊外，是買賣雙方避免未來各種買賣糾紛。
房屋買賣過程中，買賣契約、買賣要約書／斡旋書、定金收據及相關廣告文件外， 不動產説書 文件。
裡頭詳實記載房屋產權及登記資訊，並於使用現況、周邊環境及交易條件，讓參與交易相關人士明白房屋資訊外，一方面釐買家、賣家及仲介三方交易中權利、義務。
包括社區管理規定有哪些？管理費如何收取？相關分管協議，可以本項範圍內一一房仲屋主確認。
筆者內政部頒布《不動產説書應記載及不得記載事項》，為大家整理不動產説書目前法令規範下，所應包含或不得包含説項目：筆者這邊要大家説，看屋期間，消費者拿到單頁銷售物件表外，如果於房屋有興趣想多瞭解，是可以仲介主動要求閲覽或是索取不動產説書喔！不動產説書內容，但魔藏細節裡，筆者此提醒各位，另外要注意是，雖然仲介製作動產説書，多數會包含實價登錄資訊，買方瞭解鄰近房屋成交行情，但目前法規規定，成交資訊並不必要不動產説書內容之一，且仲介會下方註資訊供參考，仲介索取不動產説書時，要做好內容並包含行情整理心理準備喔（意思，請大家愛用實價登錄，自己多做功課啦）。
後，法規規定不得記載事項中，要注意是，不動產説書無法各類現況説文件替代，顯示其交易過程重要性。
另外，避免造成混淆，面積敍述上不得使用「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」字眼，只能謄本記載面積準，所以，如果有增建情形，是不得該面積加計到房屋面積資訊內喔！您購買中古屋時，您知道房仲需依規定提供《不動產説書》買方嗎？不動產説明書是什麼呢？一次看懂説書範本、應記載及不得記載事項，瞭解不動產説書怎麼看喔！《不動產説書》裡包含謄本、地籍圖、税費試算及房屋現況確認書資訊，並閲讀《不動產説書》注意事項，讓購屋族能學會善用它，順利完成買屋！產權調查不動產交易過程中是關鍵步驟，而「不動產説書」是進行產權調查後獲得正式文件，它可以幫助買認交易標的之內、現況使用及社區管理情形資訊。
考慮到不動產交易價值，只有透過產權調查，才能確保後續交易順利進行。
那當您閲讀動產説書時，哪些內容是購屋族仔閲讀呢？以下分享一個不動產説書範例，讓您可以地看懂要怎麼看不動產説書喔！列舉重點説如下：登記簿記載土地和建物權利狀態，包含權利種類和產權登記資訊。
可分為土地和建築改良物登記簿。
登記簿詳細顯示土地和建物座落、面積、門牌、權利範圍和限制登記資訊。
確認記載有登記增建或是違章夾層，有建物型態、現況格局，見是違章夾層，如果檢舉面臨拆除可能性。
避免交易中產生金錢糾紛，詳細記載交易種類、價金、税額、規費付款方式，讓買賣雙方能夠瞭解彼此應負擔費用。
包括社區管理規定有哪些？管理費如何收取？相關分管協議，可以本項範圍內一一房仲屋主確認。
見普遍購屋族會在意嫌惡設施，包含變電、高壓電塔、宮廟、殯儀館、墓地、垃圾場、加油站、葬儀社，如果本身會在意買方，建議要留意這項以免疏忽而後悔。
透過本項瞭解房子有無發生過殺案、自殺、一氧化碳中毒非死亡事件，如果發生過類事件，該房屋稱為「凶宅」，但是假設事件發生社區公共部分，會記載不動產説書上，透過本項可以幫助購屋族全面地評估房屋風險和價值。
看不動產説書時，要注意5個注意事項！不動產説書是瞭解買賣標物詳資料文件，因此購買房屋前，買方應要求房仲提供，，是進行房屋交易前必讀關鍵資料。
• 釐狀況避免糾紛：
不動產説書詳記載房屋產權及登記資訊，以及使用現況、周邊環境及交易條件相關資訊，可幫助參與交易買方、賣方房仲三方相關權利義務釐認，減少後續糾紛。
• 可視房屋白皮書：
有鑒於動產交易金額往往龐大，因此不動產説書交易過程中是參考文件，詳實紀錄房子底細資料。
• 提供買方房屋資訊：
不動產説書包含了交易標內容、房屋現況資訊，可幫助買方作為購屋時決策關鍵。
成屋產權調查：
■ 確認所有權人是否為屋主、確認建物產權注意是否有限制登記、設定地上權或信託登記。
■ 如果建物有遭限制登記，過户前排除才能完成移轉程序。
■ 如果設定地上權塗銷，不僅會影響未來移轉，還可能限制貸款成數。
■ 地籍圖提供土地形狀、大小、位置、界址、面積以及都市計劃道路狀況資訊，需要留意房子是否建在工業用地、道路用地或公共設施用地上。
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買賣交易條件：
避免日後金錢方面爭議，交易價格和付款方式詳實列出，讓買賣雙方能地瞭解彼此應該負擔部分，讓交易合理、透明，避免未來不必要糾紛。
標的現況説：
■ 中古屋因為屋齡普遍因此要留意屋況。
■ 《不動產説書》中，應注意現況確認書。
確認項目關於漏水、海砂屋、輻射屋、建築裂縫、增建、是否為凶宅、是否有中繼水箱？位置？、基地台情況。
■ 説書中需揭露房屋周邊300公尺範圍內設施，包含地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、墳墓、加油站、葬儀社。
確認謄本資訊：
■ 《不動產説書》中，資料謄本。
■ 房仲會買方委託協助買方取得謄本。
■ 買方需留意建物坐落位置及面積（主建物、附屬建物、共用部分）
檢視房屋附圖：
■ 不動產説書應檢附地籍圖和建物測量成果圖資訊。
■ 地籍圖提供土地形狀、大小、位置、界址、面積以及都市計劃道路狀況資訊，需要留意房子是否建在工業用地、道路用地或公共設施用地上。
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■ 中古屋見增建狀況，買方可比對建物測量成果圖，並搭配參考房仲説，掌握增建區塊。
「成屋族」要注意：
購買成屋時，注意產權是否有限制情形外，應留意該房屋是否存在訴訟或糾紛，例如房屋分割、共有、承租人繼承權、地下室合法性問題，避免未來產生法律糾紛，導致權益受損。
「土地族」要注意：
購買土地時，注意是否有開發限制外，應留意土地是否屬於公共設施用地、水土保持區域或是有環境保護限制情形，以免日後影響建房及使用權益。
「預售屋族」要注意：
購買預售屋時，注意建材、付款事項及工程進度外，應留意環保符合、防震法令規定，確保日後住宅安全及居住品質。
建議擔心房子實際居住情況不符購屋族，善用不動產説書可減期望落空風險，仔細掌握不動產説書中資訊，可以達成安全買屋實用法寶，從而降低買賣雙方日後產生糾紛可能性。
民眾若透過仲介購買中古屋，其注意眉角，其中規定看房時仲介須提供買方《不動產説書》裡面包含謄本、地籍圖、税費試算及房屋現況確認書，其中該注意細節可，像是2020年5月後規定，現況確認書須註是否有中繼水箱、基地台，每一項購屋人可要張大眼睛看個。
當屋主將房屋委售某一仲介後，仲介會開始著手製作《不動產説書》，製作完成後會屋主確認並且簽名承認該份文件，提供買方看屋時確認，會簽名確認，若雙方合意價格談後準備正式簽約，《不動產説書》會夾進合中，視為買賣契約書一部分，且實質法律效益。
而《不動產説書》之中，第一俗稱建物「户口名簿」謄本，仲介會屋主委託下協助調出資料第一類謄本，這時買方注意以下四大重點，包括建物坐落及面積(主建物、附屬建物、共用部分)、確認他項權利部中是否有設定地上權、確認所有權人是否為屋主、有無限制或預告登記住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，謄本中建物登記面積是「平方公尺」標示，民眾認知「坪」單位，有經驗房仲會換算(1平方公尺=0.3025坪)，不過各家仲介計算方式略有不同，建議民眾可以主動詢問如何計算。
謄本中他項權利部，民眾要確認建物產權，是否有限制登記、設定地上權、信託登記，若建物有遭限制登記，須於過户前排除，方能移轉；設定地上權若塗銷，影響日後移轉外，同樣貸款成數受限。
來説書裡有幾個圖面是，像是須附上地籍圖，建物測量成果圖，地籍圖中可以看到該建物所在土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計劃道路狀況，但要留意房子是否建在工業地上，或是道路用地或是公共設施用地上。
徐佳馨解釋，透天產品若日後有需求，若遇到土地使用分區為道路用地或公設用地、綠地，有可能會影響來開發可能性與使用度，若之後遭徵收，有可能補償金住宅用地要來得。
另外，中古屋會有增建狀況，雖然仲介會主動告知，但買方可以當初取得使照時，最一開始建管單位建物測量成果圖，瞭解哪些為增建區塊，並且要做好增建或是二工有可能拆除心理準備。
買賣價金以外，很多買方在意後續税費、手續費支出，會記錄説書中，像是水電、管理費及地價、房屋持有税，會交屋日去做切分負擔點。
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